Kleinreparaturklausel
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Kleinreparaturklauseln sind verbreitete Klauseln in privaten und gewerblichen Mietverträgen. Sie geben vor, dass der Mieter für kleinere Reparaturen an häufigen, direkt genutzten Gegenständen zuständig ist. Diese muss der Mieter bis zu einer gewissen Höhe auch selbst bezahlen. So sollen Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien vermieden werden.
Hier erfahren Sie, welche Kleinreparaturen laut der rechtlichen Grundlage zu der Klausel gehören, welche Kleinreparaturen unzulässig sind und welche Besonderheiten bei gewerblichen Mietverhältnissen gelten. Zudem gehen wir auf die maximale Höhe der Reparaturen und die Vor- und Nachteile an der Kleinreparaturklausel ein.
Rechtliche Grundlage der Kleinreparaturklausel
Das BGB gibt vor, dass der Vermieter „die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ erhalten muss. Das bedeutet, dass er für Aufgaben im Bereich Instandsetzung und Instandhaltung zuständig ist. Jedoch darf der Vermieter seinen Mieter per Kleinreparaturklausel im Mietvertrag dazu verpflichten, in einem bestimmten Umfang Kosten für kleinere Reparaturaufgaben in der Mietwohnung zu übernehmen.
Diese Regelung gilt nur dann, wenn die Kleinreparaturklausel eine Kostenobergrenze für einzelne Reparaturarbeiten enthält. Zudem dürfen keine unzulässigen Kosten im Mietvertrag aufgelistet werden, da so die ganze Kleinreparaturklausel ungültig wird.
Laut Gesetzgeber handelt es sich bei Kleinreparaturen um „das Beheben kleiner Schäden an Installationsgeräten“, etwa für:
- Elektrizität
- Wasser und Gas
- Heizungen
- Kocheinrichtungen
- Fenster- und Türverschlüsse
- Verschlussvorrichtungen von Fensterläden
Normalerweise handelt es sich bei Kleinreparaturen um Bagatellschäden wie ein klemmendes Fenster, einen defekten Lichtschalter oder einen tropfenden Wasserhahn.
Vorsicht: Auch wenn Sie als Mieter versucht sind, den Schaden selbst zu beheben, machen Sie sich damit eventuell haftbar. Sollten Ihre Reparaturarbeiten zu weiteren Schäden führen, müssen Sie auch alle Folgekosten übernehmen. Daher ist es oft sinnvoller, auch bei kleinen Arbeiten direkt den Vermieter zu alarmieren. Diese sollte Handwerker rufen, damit Sie als Mieter nicht für eventuelle Handwerkerschäden haften müssen.
Unzulässige Kleinreparaturen
Zudem regelt das Gesetz klar, welche Reparaturen nicht zu den Kleinreparaturen gehören. Dies sind Arbeiten an den Strom-, Wasser- und Gasleitungen sowie an der Therme einer Wohnung. Derartige Reparaturarbeiten bleiben immer die Verantwortung des Vermieters. Die Kosten für die regelmäßige Wartung darf der Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung an den Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag eindeutig festgelegt ist.
Für Reparaturen außerhalb der Wohnung, etwa an der Haustür oder an Einrichtungen im Treppenhaus, dürfen einzelne Mieter grundsätzlich nicht herangezogen werden.
Übrigens sind auch sogenannte Vornahmeklauseln ungültig. Diese verpflichten den Mieter dazu, Reparaturen oder Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag geben. Auf der anderen Seite bedeutet dies, dass Mieter die Reparaturarbeiten nicht selbst durchführen oder den Handwerker ohne Meldung an den Vermieter beauftragen dürfen. Idealerweise sollten Mieter den Mangel schriftlich an den Vermieter melden und diesen zur Beseitigung auffordern. Eine Ausnahme stellen „eilbedürftige“ Reparaturen wie ein Wasserrohrbruch am Wochenende dar. Hier dürfen Mieter selbst den Handwerker beauftragen.
Fehlende Klausel
Wenn der Mietvertrag keine Kleinreparaturklausel enthält, bleibt es bei der gesetzlichen Regelung, dass der Vermieter die Kosten sämtlicher Instandhaltungsmaßnahmen zu tragen hat. Dazu gehören dann auch die Kleinreparaturen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der betroffene Gegenstand nicht aufgrund von gewöhnlichem Verschleiß, sondern aufgrund des falschen Verhalten des Mieters repariert werden muss. In diesem Fall liegt die Schuld beim Mieter, der für die Reparatur aufkommen muss.
Maximale Höhe der Reparaturen
In deutschen Gerichten wird immer wieder darüber gestritten, wie hoch die Kosten für Kleinreparaturen sein dürfen. Es gibt unterschiedliche Einschätzungen zur Obergrenze für Kleinreparaturen. Umso besser ist es daher, wenn diese Grenze im Mietvertrag eindeutig festgehalten wird.
Gerichtsbeschlüsse zeigen, dass die folgenden Rahmenkosten denkbar sind:
- Kostenobergrenze von 75 bis 100 Euro pro Kleinreparatur
- Kostenobergrenze von 120 Euro pro Kleinreparatur in Ausnahmefällen
- Jährliche Gesamtbelastung des Mieters durch Kleinreparaturen muss auf 6 bis 8 Prozent der Kaltmiete begrenzt werden
- Bei einer zu hohen Obergrenze ist die ganze Kleinreparaturklausel automatisch ungültig
Solange die Reparaturkosten sich im Rahmen bewegen, muss der Mieter diese übernehmen. Die genannte Prozentbelastung ist für Fälle, in denen häufige Reparaturen anfallen, gedacht. Wenn jedoch eine einzelne Reparatur über der Grenze liegt, also zum Beispiel 150 Euro kosten soll, gilt das Prinzip „ganz oder gar nicht“. In diesem Fall muss der Vermieter die Reparaturkosten vollständig übernehmen. Eine anteilige Zahlung durch den Mieter ist nicht erlaubt. Sogenannte Beteiligungsklauseln im Mietvertrag machen die Kleinreparaturklausel ungültig.
Besonderheiten für Gewerbemietverhältnisse
Auch im Gewerbemietvertrag dürfen Kleinreparaturen bestimmt werden. Ist dies der Fall, muss bei einem Pacht- oder Gewerbemietvertrag keine Wertobergrenze für die einzelnen Reparaturen festgelegt werden. Anders als bei der privaten Vermietung dürfen Vermieter im gewerblichen Kontext also auch etwas höhere Kosten im Rahmen der Kleinreparaturklausel vom Mieter übernehmen lassen.
Dennoch gilt auch hier eine Obergrenze: Gewerbemietverträge enthalten meist eine pauschale Festlegung, die die zu übernehmenden Kleinreparaturkosten pro Jahr begrenzt. Es kann sich zum Beispiel um eine Maximalhöhe von einer Monatspacht handeln. Jedoch gibt es keine Höchstsumme pro Kleinreparatur.
Vor- und Nachteile an einer Kleinreparaturklausel
Grundsätzlich ist die Kleinreparaturklausel vor allem für den Vermieter von Vorteil. Denn Verträge ohne diese Klausel führen dazu, dass der Vermieter alle Kosten übernimmt, was für den Mieter meist die bevorzugte Variante darstellt. Auf der anderen Seite führt die Klausel auch für Mieter zu mehr Klarheit und erlaubt es ihnen, eventuelle Mängel möglichst schnell selbst zu beseitigen.
Diese Vorteile bietet eine Kleinreparaturklausel:
- Klare Regelung für Kleinreparaturen
- Entlastung des Vermieters
- Maximale Belastung für Mieter ist festgelegt
- Faire Regelung für beide Seiten
Auf der anderen Seite sind diese Nachteile zu bedenken:
- Vermieter muss die Handwerker rufen
- Fehler machen die Klausel schnell ungültig
- Bei höheren Kosten muss der Vermieter trotzdem die ganze Reparatur zahlen
- Mehr Verwaltungsaufwand
FAQ - Häufig gestellte Fragen
Wer ruft die Handwerker, wenn eine Kleinreparatur ansteht?
Wenn eine Kleinreparatur ansteht, sollten Mieter dies dem Vermieter melden. Dieser ruft einen ihm bekannten Handwerker oder wählt einen Profi aus. Wenn der Mieter selbst Hand anlegt oder auf eigene Faust einen Handwerker anruft, muss er für eventuelle Schäden haften. Eine Ausnahme stellen Notfälle dar.
Können Mieter und Vermieter sich die Kosten für Reparaturen teilen?
Können Mieter und Vermieter sich die Kosten für Reparaturen teilen?
Wie teuer dürfen Kleinreparaturen maximal sein?
Die genaue Höhe der Kleinreparaturen ist gesetzlich nicht genau geklärt. Üblich ist eine schriftliche Kostenbegrenzung im Mietvertrag auf 100 Euro pro Kleinreparatur und auf insgesamt 8 Prozent der jährlichen Kaltmiete.
Wann ist die Kleinreparaturklausel ungültig?
Die Kleinreparaturklausel ist ungültig, wenn die Obergrenzen für die Kosten zu hoch sind, wenn eine Beteiligungsklausel vorliegt oder wenn der Vermieter eine Vornahmeklausel einbaut. Auch, wenn im Mietvertrag unzulässige Kleinreparaturen aufgelistet sind, macht dies automatisch die ganze Klausel ungültig.