Mietspiegel, Quadratmeterpreise was ist das überhaupt?


Der Mietspiegel stellt die im Durchschnitt gezahlten Mietpreise in Deutschland innerhalb einer Gemeinde oder einer Stadt dar. Hierbei kann es über das gesamte Bundesgebiet hinweg deutliche Unterschiede geben. In Ostdeutschland sind die Mieten in der Regel geringer als in Westdeutschland. Zudem ist es von großer Bedeutung, ob man auf dem Land oder in der Stadt wohnt.

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Unterschiedliche Mietspiegel in der Stadt und auf dem Land

Betrachtet man die Mietpreise in Deutschland, fällt besonders auf, dass die Preise je Quadratmeter auf dem Land meist deutlich geringer sind als in der Großstadt. Dies liegt zum einen daran, dass in ländlichen Gegenden eine schlechtere Infrastruktur vorhanden ist. Hier gibt es oft weniger Geschäfte, eine schlechtere Anbindung zu den öffentlichen Verkehrsbetrieben und ein kleineres Angebot an Arbeitsstellen.

Anders sieht es dagegen in Großstädten aus. Besonders im Stadtkern, wo es nur so vor Geschäften und Läden wimmelt, viele Schulen, Restaurants und Freizeitangebote vorhanden sind und die Bus- und Bahnverbindung so gut ist, dass man auf ein Auto gut verzichten kann. All diese Vorteile spiegeln sich im Mietpreis wieder.

Berechnung und Entstehung eines Mietpreises

Der Mietpreis für eine Region ist für den Vermieter nicht zwingend einzuhalten, er darf vom Durchschnitt abweichen, solange dies in Maßen geschieht. Allerdings muss er sich dabei an gesetzliche Regelungen halten. Ist die Miete viel zu hoch angesetzt, kann es sich um Wucher handeln. In diesem Fall hat der Mieter die Möglichkeit rechtliche Wege einzuleiten. Um diesen explodierenden Mietpreisen entgegenzuwirken, wurde in einigen Städten Deutschlands die Mietpreisbremse eingeführt. Diese schützt Mieter vor solchen Wucherpreisen.

In der nachstehenden Liste sehen Sie einige Faktoren, welche den Mietpreis in einer Region bzw. pro Immobilie beeinflussen. Für die Kaltmiete sind folgende Faktoren zu berücksichtigen:

Für die Kaltmiete sind folgende Faktoren zu berücksichtigen

  • Die Bauart des Gebäudes
  • Verbaute Heizungsanlagen
  • Qualität und Pflegeaufwand der Bodenbeläge
  • Wohnungsausstattung: z.B. dazugehöriger Garten, Wintergarten, Stellplatz oder Terrasse usw.
  • Anzahl der Räume in der Immobilie
  • Der Energiewert des Gebäudes
  • Infrastruktur in Immobiliennähe

Die genannten Faktoren sind für den Vermieter zur Bestimmung des Preises äußerst wichtig. Ist die Qualität der Wohnung gehoben, so hat dieser auch ein Recht darauf, im Verhältnis etwas mehr Miete als seine Mitbewerber zu verlangen.

Möblierte Wohnungen treiben die Preise nach oben

Immer mehr Vermieter versuchen durch möblierte Wohnungen höhere Preise zu verlangen und dadurch beispielsweise die Mietpreisbremse auszuhebeln. Auf diese Weise steigen die Durchschnitte in den Städten weiter an. Beim Anmieten einer neuen Wohnung sollte man daher darauf Acht geben, nicht unbedingt eine möblierte Wohnung zu nehmen, da diese oft um einiges teurer sind.

Unabhängig davon, ob die Wohnung bereits möbliert ist oder nicht, kann die Miethöhe innerhalb eines Mietverhältnisses verändert werden. In diesem Fall spricht man von einer Mietminderung oder einer Mieterhöhung.

Mieterhöhungen sollten immer im Rahmen bleiben

Eine Mieterhöhung ist oft ein Ärgernis für den Mieter. So eine Erhöhung des Mietpreises ist jedoch nicht immer berechtigt und in manch einem Fall auch nicht verhältnismäßig. Doch Vorsicht: Der Vermieter muss die Immobilie instandhalten und dafür sorgen, dass diese bewohnbar bleibt. Ist Ihm dies nicht mehr durch die bisherige Miete möglich, weil er den Mietpreis zu niedrig angesetzt hat, so kann er die Miete erhöhen.

Eine Mieterhöhung durch den Vermieter ist im §558 BGB geregelt. Dieser sagt aus, dass eine Mieterhöhung frühestens 15 Monate nach Einzug des Mieters stattfinden darf. Zudem kann die Miete lediglich bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Innerhalb von 3 Jahren darf dieser Aufschlag je nach Ort nicht mehr als 15%-20% betragen. Eine unverhältnismäßige Erhöhung findet dann statt, wenn der Vermieter die Miete innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren um mehr als 20% erhöht hat.

Mieterhöhungen dürfen also nur alle 15 Monate erfolgen. Sollte der Vermieter dies dennoch öfter tun, kann der Mieter in der Regel widersprechen. Hier sollte jedoch versucht werden eine vernünftige Lösung zu finden. Ist eine friedliche Einigung nicht möglich, hilft leider oft nur noch der Weg zum Anwalt.

Eine Mietminderung durch den Mieter

Der Mieter kann in Einzelfällen die Miete mindern, hierfür müssen jedoch bestimmte Kriterien erfüllt sein. Nur weil dem Mieter die Miete zu hoch erscheint, darf er diese nicht kürzen. Es müssen triftige Gründe vorliegen, die eine Minderung berechtigen.

Ein Beispiel kann sein, dass ein Raum für die Zeit einer Renovierung nicht nutzbar ist. Die Qualität des Wohnverhältnisses muss also eingeschränkt sein, ansonsten ist eine Minderung nicht möglich. Ein weiteres und häufiges Beispiel ist Schimmelbefall in der Wohnung. Anders sieht die Sachlage jedoch aus, wenn der Vermieter sich um eine sofortige Beseitigung des aufgetretenen Mangels kümmert. Für eine genaue Einschätzung, ob eine Mietminderung angemessen ist, muss man sich in rechtliche Beratung begeben. Genaueres kann man auch unter § 536 des BGB nachlesen.

Mietspiegel in Deutschland

Der Mietspiegel für Deutschland ist in jeder Stadt, wie bereits erwähnt, unterschiedlich. Allerdings kann man einen bundesweiten Durchschnitt errechnen, dieser ist jedoch nicht unbedingt sinnvoll. Durch Ausreißer nach oben, sowie nach unten werden die Werte stark verfälscht und man bekommt ein falsches Bild. Zudem sind die Werte, die für den staatlichen Mietspiegel herangezogen werden, nicht tagesaktuell.

Der Mietspiegel von Mietpreise.info

Unsere Software durchsucht jeden Tag mehrere Online Immobilienportale nach Mietangeboten und berechnet aus diesen bereinigte Durchschnittswerte. Dazu entfernen wir automatisch fehlerhafte Daten und Ausreißer mit Hilfe von statistischen Methoden. Unsere Datenbank wächst täglich und bietet dadurch immer genauere und aktuellere Werte.

Teuerste Städte in Deutschland

Stadt Mietspiegel
Durmersheim 38.63 €
Ismaning 30.29 €
Unterföhring 26.85 €
Oberschleißheim 25.78 €
München 24.87 €
Heinersdorf 23.53 €
Raunheim 23.15 €
Moosach 23.08 €
Bogen 22.49 €
Aub 22.22 €
Marienfelde 22.14 €
Schmargendorf 20.46 €
Eching 20.17 €
Asperg 20.13 €
Staaken 19.52 €

Günstigste Städte in Deutschland

Stadt Mietspiegel
Markneukirchen 4.05 €
Kalbe 4.09 €
Gröningen 4.18 €
Jänschwalde 4.22 €
Seifhennersdorf 4.23 €
Hartmannsdorf 4.23 €
Bad Karlshafen 4.25 €
Wanfried 4.26 €
Freden (Leine) 4.28 €
Falkenstein 4.29 €
Gielow 4.30 €
Osterwieck 4.31 €
Dreba 4.31 €
Plessa 4.32 €
Neupetershain 4.33 €

Mietspiegel Bundesländer in Deutschland

Hier sehen Sie die durchschnittlichen Mietpreis für die einzelnen Bundesländer in Deutschland, tabellarisch dargestellt.
Bundesland Mietspiegel
Baden-Württemberg 9.98 €
Hessen 8.37 €
Berlin 12.71 €
Sachsen 5.58 €
Brandenburg 7.42 €
Nordrhein-Westfalen 7.19 €
Bayern 9.69 €
Hamburg 12.79 €
Mecklenburg-Vorpommern 6.42 €
Niedersachsen 7.13 €
Bremen 8.97 €
Thüringen 6.34 €
Saarland 6.85 €
Sachsen-Anhalt 5.58 €
Rheinland-Pfalz 7.80 €
Schleswig-Holstein 8.58 €

FAQ - Häufig gestellte Fragen


Der Mietpreis wird weder vom Staat noch von anderen öffentlichen Organisationen bestimmt. Er kann jedoch durch den Staat reguliert werden, in der Regel ist es jedoch so, dass der Mietpreis durch den Markt bestimmt wird.
Der Mietpreis wird durch mehrere Faktoren bestimmt. Darunter fallen unter anderen der Zustand des Hauses beziehungsweise der Wohnung, das Alter des Gebäudes sowie dessen Lage.
Der Mietspiegel ist von vielen Faktoren abhängig. Einige wurden bereits in der vorherigen Frage beantwortet, jedoch wurden dabei zeitliche Aspekte außer acht gelassen. Beispielsweise spielen die Inflation und das generelle Wirtschaftswachstum eine Rolle bei der Änderung der Mietpreise. Die Mietpreise können im Laufe der Jahre durchaus volatil sein. Dabei kann durch eine Wirtschaftskrise oder eine Immobilienblase der Preis von Mietwohnungen, beziehungsweise Immobilien fallen. Wodurch oft ein geringerer Mietpreis mit einher geht.
Der Mietspiegel ist insoweit genau, solange man eine durchschnittliche Wohnung sucht. Sollte die Wohnung jedoch gehobener sein, oder unterdurchschnittlich, dann kann der Preis natürlich abweichen. Allerdings ist der Mietspiegel ein gutes Mittelmaß, um zu sehen wie weit weg man vom Marktdurchschnitt liegt.
Um einen guten Mietpreis zu erhalten sollte man von Anfang an ein gutes Verhältnis zum Vermieter pflegen. Nimmt man gerne mal kleinere Schönheitsreparaturen selbst in die Hand und kommt dem Vermieter beim Einzug mit der Renovierung entgegen, so ist dieser oft bereit einen geringeren Mietpreis zu vereinbaren. Dabei sollte man jedoch nicht außer Acht lassen, dass der Vermieter mit seiner Wohnung einnahmen generieren muss.
Wichtig ist es darauf zu achten, dass die Wohnung ein sehr gepflegtes Erscheinungsbild hat, der erste Eindruck zählt. Andernfalls läuft man Gefahr, Mieter zu vergraulen bevor diese überhaupt ein wirkliches Interesse an der Wohnung, beziehungsweise dem Haus entwickeln.

Ist der Zustand der Wohnung gut, oder gehoben, so ist es sehr wahrscheinlich, dass ein Mieter sofort bereit ist mehr Miete für das Objekt zu zahlen. Wenn die Wohnung hingegen schlecht gewartet ist und die letzte Renovierung schon ein paar Jahre her ist. Vielleicht noch mal ein neuer Anstrich nötig ist, sollte man sich nicht viel Hoffnung machen und sofort eine geringere Miete verlangen. Eine andere Möglichkeit kann auch sein, den Mieter mit in die Renovierung einzubeziehen. Hier kann eine Vereinbarung getroffen werden, dass der Mieter den ersten Zeitraum kostenlos wohnen kann. Hierfür übernimmt dieser Gegenzug Renovierungsarbeiten am Objekt.