Kautionszahlung bei Mietimmobilien
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Bei der Mietkaution handelt es sich um eine finanzielle Sicherheit. Laut Gesetz darf die Kaution nicht mehr als drei Monatsmieten (kalt) betragen. Diesen Betrag muss der Mieter bei seinem Vermieter hinterlegen, damit dieser für den Fall von Reparaturen oder Mängeln eine Sicherheit hat. Somit dient die Kautionszahlung bei Mietimmobilien dazu, zukünftige Forderungen des Vermieters abzusichern.
Wichtig ist, dass der Vermieter die Mietkaution nur dann verlangen darf, wenn dies so im Mietvertrag festgelegt ist. Ohne eine entsprechende Formulierung hat der Vermieter keinen gesetzlichen Anspruch auf die Leistung einer Mietkaution. Nach Ablauf des Mietverhältnisses muss der Vermieter die gesamte Kaution inklusive erwirtschafteter Zinsen und Zinseszinsen an den Mieter zurückzahlen, solange es keinen Grund gibt, den Betrag einzubehalten.
In diesem Beitrag erfahren Vermieter und Mieter mehr über die Kautionszahlung bei vermieteten Objekten. Es geht unter anderem um die Rechte und Pflichten beider Seiten, um die Möglichkeiten zur Kautionshinterlegung, die Aufbewahrungspflicht des Vermieters sowie das Vorgehen bei Kautionsminderung.
Mietkaution Definition
Bei der Mietkaution handelt es sich um einen umgangssprachlichen Begriff, der als solcher im Gesetz nicht vorhanden ist. Jedoch haben Vertragsparteien das Recht, für ihre Leistung eine Sicherheit zu verlangen, die bei einem Mietverhältnis in Form der „Kaution“, also einer Geldsumme, möglich ist. alternativ ist es denkbar, eine Bankbürgschaft zu stellen oder die Verpfändung von einem Sparguthaben zu vereinbaren, um die Mietsicherheit zu gewährleisten. Weitere Informationen dazu gibt es im §551 des BGB.
Der Hauptzweck der Mietkaution besteht darin, alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag zu sichern. Bei preisgebundenem Wohnraum wie Sozialwohnungen ist übrigens nur die Absicherung von solchen Ansprüchen möglich, die aus unterlassenen Schönheitsreparaturen und Schäden entstehen. In der Praxis nutzen Vermieter die Kaution häufig, um Mietrückstände, Nachzahlungen von Betriebskosten oder Schadensersatz finanziell auszugleichen.
Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter
Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sich zu Beginn des Mietverhältnisses genau über ihre Rechte und Pflichten im Klaren sein. Vermieter müssen den Wohnraum bereitstellen, diesen per Instandhaltung und Instandsetzung im vereinbarten Zustand erhalten, die Betriebskostenabrechnung regelmäßig und korrekt erstellen, den Mieter über wichtige Änderungen informieren, die Verkehrssicherung gewährleisten und zu guter Letzt die Kautionszahlung von seinem Privatvermögen getrennt aufbewahren.
Der Mieter muss pünktlich die Miete zahlen, eventuellen Nebenkostennachzahlungen nachkommen, für vertraglich vereinbarte Schönheits- und Kleinreparaturen zahlen, die Wohnung pfleglich behandeln und dem Mieter bei gutem Grund Zutritt zur Wohnung gewähren. Wenn der Mietvertrag eine Kautionszahlung vorsieht, muss der Mieter diese pünktlich zu Beginn des Mietverhältnisses leisten. Jedoch ist es möglich, die Kautionszahlung in drei Teile aufzuteilen, wovon zu Mietbeginn nur die erste Rate geleistet werden muss.
Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht über die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern im Bezug auf die Mietkaution:
| Vermieter | Mieter | |
| Rechte |
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| Pflichten |
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Übrigens ist es möglich, die Kaution als Vermieter schon während der Mietzeit einzubehalten. Das ist etwa dann denkbar, wenn der Mieter bei Zahlungen für die Miete, für die Heiz- oder für die Nebenkosten im Rückstand ist. Sollte die Kaution zum Einsatz kommen, muss der Mieter diese wieder auffüllen. Jedoch ist es nicht zulässig, fällige Mietforderungen einzubehalten und diese mit der Kaution zu verrechnen. Der Mieter muss die Miete monatlich bzw. wie im Vertrag vereinbart zahlen.
Die Aufbewahrungspflicht des Vermieters
Eine der wichtigsten Pflichten des Vermieters im Bezug auf die Mietkaution besteht darin, diese sicher anzulegen. Laut §551 Abs. 3 Satz 1-4 im BGB muss die Kaution vom eigenen Vermögen getrennt und insolvenzsicher aufbewahrt werden. Außerdem ist es wichtig, den Betrag der Kaution zu verzinsen. Bei Rückzahlung der Kaution muss der Vermieter dem Mieter auch die erwirtschafteten Zinsen zurückzahlen.
Möglichkeiten zur Hinterlegung der Kaution
Die Kautionszahlung wird fast immer in Form von Geld geleistet. Jedoch ist es auch möglich, im Mietvertrag eine individuelle Absprache zu treffen und die Sicherheit zum Beispiel in Form eines Pfändungsbriefs für ein Sparbuch oder ein anderes persönliches Guthaben des Mieters festzulegen. Wer sich über die richtigen Formulierungen im Mietvertrag nicht sicher ist, sollte sich von einem Makler oder einem Fachanwalt beraten lassen, da ungültige Klauseln im Mietvertrag dafür sorgen können, dass dieser ungültig wird.
Die folgenden Zahlungsmöglichkeiten zur Hinterlegung der Kaution sind geläufig:
- Bargeldzahlung
- Einzahlung auf das Konto des Vermieters
- Bürgschaft
- Mietkautionsversicherung / Kautionspolice
- Errichtung eines Sparkontos mit Sperrvermerk zugunsten des Vermieters
- Abtretung einer Sparforderung in Höhe der Mietkaution an den Vermieter
Insbesondere für den Mieter ist es wichtig, die Zahlung zu dokumentieren, um eventuelle spätere Beweisprobleme zu vermeiden. Dies bedeutet, dass eine Bargeldzahlung mit Datum und Unterschrift quittiert werden sollte. Bei einer Überweisung gilt es, den Einzahlungsbeleg zu behalten und zusammen mit dem Mietvertrag aufzubewahren. Für andere Zahlungsvarianten ist es empfehlenswert, den Vermieter um eine schriftliche Bestätigung des Erhalts der Kaution zu bitten.
Sparkonto zu Hinterlegung der Mietkaution
Ein Sparkonto für die Mietkaution ist eine vernünftige und häufig genutzte Option, um die Mietkaution für eine Wohnung oder ein Haus anzulegen. Dabei wird der Betrag, den der Mieter als Kaution hinterlegen muss, auf einem separaten Sparkonto bei einer Bank angelegt. Dies bietet sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter Sicherheit, da das Geld während der Mietdauer sicher verwahrt und verzinst wird.
Für den Mieter ist es eine attraktive Alternative zur direkten Kautionssumme, da er so nicht die komplette Summe auf einmal aufbringen muss. Zudem wird das Geld bei Beendigung des Mietverhältnisses leichter zurückerstattet, sofern keine Ansprüche des Vermieters geltend gemacht werden. Ein Sparkonto für die Mietkaution schafft somit eine transparente und vertrauensvolle Grundlage für das Mietverhältnis. Weitere Informationen gibt es auf: https://mietkautionskonto.info/sparkonto-anbieter/
Rückzahlung der Kaution
Die folgenden Voraussetzungen müssen vorliegen, damit eine Rückzahlung der Kaution möglich ist:
- Beendigung des Mietverhältnisses
- Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters (maximal sechs Monate) ist abgelaufen
- Vermieter hat keine Ansprüche gegen den Mieter mehr, für die er die Kaution verwenden könnte
Sollte die Kautionszahlung vergessen werden, verjährt der Anspruch des Mieters auf die Rückzahlung nach drei Jahren. Daher ist es empfehlenswert, den Vermieter rechtzeitig an die Zahlung zu erinnern und sich eine schriftliche Bestätigung über den aktuellen Stand der Kautionsrückzahlung geben zu lassen.
Nichtzahlung oder Minderung der Kaution
Der Vermieter hat das Recht, die Mietkaution teilweise oder ganz einzubehalten, wenn der Mieter seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt und sich entweder im Zahlungsrückstand befindet oder wenn bei Auszug Mängel beseitigt werden müssen. Dabei gilt als Grundsatz für die Nichtzahlung oder Minderung der Kaution immer deren Zweckbindung: Die Kaution dient immer der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Sie darf somit nur für Ansprüche genutzt werden, die unmittelbar aus dem Mietverhältnis stammen. Eventuelle Ausnahmen dürfen vertraglich abgemacht werden, sind aber selten.
Die folgenden Gründe für eine Einbehaltung der Kaution kommen häufig vor:
- Mietzinsansprüche
- Schadensersatz wegen fehlender oder mangelhafter Schönheitsreparaturen
- Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache
- Betriebskostenforderung
Der Vermieter darf die Kaution dann solange einbehalten, bis die Fälligkeit für die Rückzahlung eintritt. Wenn keine Ansprüche mehr bestehen, zahlt er die Kaution zurück. Anderenfalls kann er sie einbehalten und sollte dem Mieter die Gründe dafür schriftlich darlegen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses gilt eine Prüfungsfrist von drei bis sechs Monaten, die der Vermieter nutzen kann, um sicherzugehen, dass er die Kaution komplett, teilweise oder gar nicht zurückzahlen wird. Nach dem Ablauf der Prüfungsfrist darf der Mieter Auskunft über die Höhe der Kaution, über angefallene Zinsen, über die Rückzahlung sowie über eventuell vorhandene Ansprüche verlangen. Die übrige Kaution wird dem Mieter dann auf ein Konto seiner Wahl überwiesen.