Vorkaufsrecht für Mieter - ein Überblick
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Sie sind Vermieter und möchten wissen ob Ihre Miete noch aktuell ist? Was ist meine Immobilie wert
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Wenn eine Mietwohnung zu einer Eigentumswohnung wird, kann es sein, dass der Mieter ein sogenanntes Vorkaufsrecht hat. Das bedeutet, dass er die Wohnung selbst kaufen kann, bevor jemand anderes (ein Drittkäufer) dies tun kann. jedoch gilt das Vorkaufsrecht nur unter bestimmten Bedingungen. Zudem hat der Vorkaufsberechtigte zwei Monate Zeit, um sich zu entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht nutzen möchte. Erst danach kann ein Drittkäufer den Kaufvertrag unterschreiben.
In diesem Beitrag geht es um die Eigenarten des Vorkaufsrechts für Mieter, um die verschiedenen Arten des Vorkaufsrechts, um den Unterschied zum Mietkauf, um die korrekte Festlegung des Vorkaufsrechtes und um einen möglichen Rücktritt vom Vertrag. Außerdem erhalten Vermieter und Mieter Informationen zu der preislichen Gestaltung eines Vorkaufsrechts und zu den Vor- und Nachteilen, die das Vorkaufsrecht mit sich bringt. Zu guter Letzt beantworten wir häufige Fragen zu diesem Thema.
Vorkaufsrecht Definition
Es gibt verschiedene Arten von Vorkaufsrecht:
- Schuldrechtliches Vorkaufsrecht: Hier hat der Vorkaufsberechtigte die Gewährleistung dafür, dass er die Immobilie erwerben darf, selbst wenn der Eigentümer mit einer dritten Person einen Kaufvertrag abgeschlossen hat
- Dingliches Vorkaufsrecht: Hier geht es ausschließlich um Grundstücke, für die im Grundbuch eine Belastung vermerkt wurde, die eine Begünstigung beim Verkauf garantiert. Für Mietwohnungen ist das dingliche Vorkaufsrecht meist nicht relevant, für Häuser hingegen schon.
- Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht: Unter bestimmten Bedingungen kann eine Gemeinde ein Vorkaufsrecht haben, wenn es um den Verkauf von Grundstücken geht. Dies ist zum Beispiel bei Flächen, die im Nutzungsplan für öffentliche Zwecke vorgemerkt sind, der Fall.
Ab §577 des BGB sind die Bedingungen für das schuldrechtliche Vorkaufsrecht, das auf Mieter zutrifft, genauer definiert. Solange der Vermieter die Wohnung nicht an Familienangehörige oder Personen des eigenen Haushaltes verkaufen möchte, darf der Mieter laut Gesetz ein vertraglich gesichertes Vorkaufsrecht an den Wohnräumen, die er bewohnt, erhalten. Zudem muss die Wohnung während seines Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden und es muss sich um den Erstverkauf handeln.
Sind all diese Bedingungen erfüllt und ist das Vorkaufsrecht nicht vertraglich ausgeschlossen, ist der Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren, dass und unter welchen Konditionen er die Wohnung verkaufen wird. Wenn der Mieter zu den genannten Bedingungen die Wohnung kaufen möchte, kann er in den Kaufvertrag eintreten. Dafür muss er eine Erklärung an den Vermieter abgeben. Es folgt der übliche, von einem Notar unterstütze Verkaufsprozess inklusive Umtragung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch.
Vorkaufsrecht bei Häusern und Doppelhaushälften
Das Vorkaufsrecht für Mieter gilt nicht nur bei Mietwohnungen, sondern auch bei Häusern und Doppelhaushälften. Hier muss ebenfalls gegeben sein, dass der Vermieter das Objekt verkaufen möchte. Zudem ist es bei einem Haus besonders wichtig, auf den Zustand der Immobilie zu achten. Interessierte Mieter sollten daher analysieren, wie gepflegt das Grundstück ist, ob die Kellerwände eventuell feucht sind, wann der Heizkessel zuletzt gewartet wurde und wie es um die Energieeffizienz der Immobilie bestellt ist. In den meisten Fällen kann ein Mieter, der schon länger in dem Haus wohnt, die Qualität der Immobilie gut beurteilen.
Wichtig: Wenn bei der Vererbung einer Immobilie mehrere Erben vorhanden sind, aber nur ein Erbe das Haus empfangen soll, haben die anderen Erben ein Vorkaufsrecht, sollte der Haupterbe sich gegen das Objekt entscheiden.
Unterschied zum Mietkauf
Alternativ zum Vorkaufsrecht ist es möglich, als Mieter die bewohnte Immobilie mittels Mietkauf zu erwerben. Insbesondere für Personen, die Schwierigkeiten dabei haben, ein Immobiliendarlehen zu erhalten, ist dies eine attraktive Möglichkeit. Beim Mietkauf wird schon bei Abschluss des Vertrags ein Kaufpreis für die Immobilie vereinbart. Dieser ist meist höher als er ohne Mietkauf wäre. Normalerweise werden die seit der Vereinbarung des Mietkaufs gezahlten Mieten ganz oder in Teilen auf den Kaufpreis angerechnet. Dabei ist es auch möglich, einen ursprünglich als klassischen Mietvertrag gedachten Vertrag um eine Mietkauf-Vereinbarung zu erweitern.
Neben dem klassischen Mietkauf ist es auch üblich, eine Kaufoption in den Vertrag mit aufzunehmen. Genossenschaften bieten dies häufig an. Dabei lässt der Vermieter ein Optionsrecht im Grundbuch eintragen, das zugunsten des Mieters ausfällt. Solange der Mieter seinen Mietvertrag nicht kündigt, hat er das Recht, die Kaufoption in Anspruch zu nehmen. Jedoch sind die Konditionen für den Mieter beim Mietkauf mit Mietoption häufig sehr nachteilig.
Festlegung des Vorkaufsrechts
Um das Vorkaufsrecht festzuhalten, ist ein Vorkaufsrecht-Vertrag nötig. Dieser muss dem Notar vorgelegt werden, der ihn dann wiederum zur Eintragung ins Grundbuch an das zuständige Grundbuchamt weiterleitet. Somit ist es möglich, einen Eintrag zum Vorkaufsrecht im Grundbuch zu erwirken. Dieser ist nötig, um das Vorkaufsrecht im Zweifelsfall vor Gericht durchzusetzen.
Für diesen Vorgang fallen Notargebühren an. Diese richten sich nach der Gebührenordnung für Notare. Es handelt sich um einen vergleichsweise geringen Betrag, dessen Höhe vom Wert der Immobilie abhängt. Ein Vortragsrecht für eine Wohnung im Wert von 100.000 Euro zum Beispiel kostet derzeit (Stand April 2020) etwas über 200 Euro.
Das Vorkaufsrecht kann bereits zum Zeitpunkt des Mietvertrags beschlossen werden. Aber es ist auch möglich, im späteren Verlauf des Mietverhältnisses ein Vorkaufsrecht für den Mieter einzutragen. Die folgenden Punkte sollten im Vorkaufsrecht-Vertrag beachtet werden:
- Genaue Bezeichnung der Immobilie
- Zeitraum des Vorkaufsrechts
- Bedingungen zur Gültigkeit des Vorkaufsrechts
- Erklärung des Vorkaufsverpflichteten, den Vorkaufsberechtigten bei einer Verkaufsabsicht umgehend zu informieren
- Bedenkfrist des Mieters von zwei Monaten
- Übernahme der Notarkosten
- Regelungen zu einem Rücktritt vom Vertrag
Rücktritt vom Vorkaufsrecht-Vertrag
Grundsätzlich ist es sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter möglich, von dem Vertrag zurückzutreten. Der Eigentümer hat ein Interesse daran, die Immobilie bei höheren Angeboten eines Drittkäufers an diesen verkaufen zu dürfen. Daher kann er vertraglich festlegen, dass es unter bestimmten Bedingungen möglich ist, als Vermieter vom Vorkaufsrecht zurückzutreten, ohne Schadensersatzforderungen zu fürchten. Jedoch muss der Berechtigte dem Rücktritt zustimmen, was oft nicht leicht durchzusetzen ist.
Der Vorkaufsberechtigte muss von seinem Recht keinen Gebrauch machen. Daher kann dieses normalerweise ohne Probleme bestehen bleiben. Zusätzlich ist es möglich, offiziell vom Vorkaufsrecht zurückzutreten – die Bedingung dafür ist, dass sowohl der Vorkaufsberechtigte als auch der Eigentümer die Löschung des Vorkaufsrechts als Änderung im Grundbuch beantragen. Dies geht über einen Notar oder über das Amtsgericht. Für den Vorgang ist eine öffentlich beglaubigte Urkunde nötig. Dies soll verhindern, dass der Vermieter ohne Wissen des Vorkaufsberechtigten aus dem Vertrag austritt.
Preisgestaltung beim Vorkaufsrecht für Mieter
Die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts darf keine preislichen Auswirkungen auf den Mieter haben. Somit darf weder die Miete noch der geplante Kaufpreis erhöht werden. Wenn der Vermieter plant, die Mietwohnung zu einer Eigentumswohnung zu machen, muss er dem Mieter die Wohnung zu dem gleichen Preis wie einer dritten Partei anbieten. Der Mieter muss dann die Option haben, von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen und das Objekt zu den geltenden Bedingungen zu übernehmen. Selbst, wenn eine dritte Partei einen höheren Kaufpreis anbietet, hat der Mieter mit Vorkaufsrecht die erste Wahl.
Vermieter sollten daher den Immobilienpreis mit Bedacht festlegen. Laut Bundesgerichtshof ist es nicht erlaubt, einen überhöhten Kaufpreis anzusetzen, wenn dies den Mieter dazu bringen würde, von seinem Vorkaufsrecht zurückzutreten. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit und Angemessenheit gilt auch hier. Vermieter können sich im Zweifelsfall von einem Immobilienfachmann, einem Anwalt oder einem Makler beraten lassen.
Vor- und Nachteile am Vorkaufsrecht für Vermieter
Das Vorkaufsrecht bietet für den Mieter eindeutige Vorteile, wenn er Interesse daran hat, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Für den Vermieter entstehen Vorteile und Nachteile aus dieser Regelung:
Vorteile am Vorkaufsrecht für Vermieter:
- Vorkaufsberechtigter muss die Konditionen aus dem Kaufvertrag annehmen, sofern diese realistisch sind
- Bei geplantem Verkauf hat der Vermieter mit dem Vorkaufsberechtigten bereits einen Interessenten
- Der Mieter ist eine bekannte Person, sodass der Vermieter weiß, auf wen er sich einlässt
Nachteile am Vorkaufsrecht für Vermieter:
- Das Vorkaufsrecht lässt sich nur mit Zustimmung des Berechtigten wieder löschen
- Verkauf an dritte Parteien (beispielsweise die eigenen Kinder) ist normalerweise nicht mehr möglich
- Die zweimonatige Bedenkzeit kann den Kaufprozess kompliziert machen
FAQ - Häufig gestellte Fragen
Erhalten Mieter automatisch ein Vorkaufsrecht?
Nein, das Vorkaufsrecht ist nicht automatisch. Damit Mieter zum Vorkaufsberechtigten werden, müssen sie mit dem Vermieter einen entsprechenden Vertrag abschließen.
Wie lässt sich das Vorkaufsrecht festhalten?
Damit das Vorkaufsrecht gilt, muss es in einem notariell beurkundeten Vertrag festgehalten und von beiden Seiten unterschrieben werden.
Ist das Vorkaufsrecht empfehlenswert für Vermieter?
Das Vorkaufsrecht ist dann empfehlenswert, wenn der Mieter gut bekannt ist, sich als unkompliziert bewiesen hat und ein großes Interesse daran hat, die Immobilie zu übernehmen.
Wie viel kostet ein Vorkaufsrecht?
Die einzigen Kosten, die entstehen, sind beim Notar und bei der Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch. Diese richten sich nach der geltenden Gebührenordnung, sind aber immer vergleichsweise gering.