Einen Altbau vermieten
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Sie sind Vermieter und möchten wissen ob Ihre Miete noch aktuell ist? Was ist meine Immobilie wert
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Wer einen Altbau vermietet oder vermieten möchte muss sich an ein paar Regeln halten. Kurz vorab es ist nicht unbedingt mit vielen Auflagen verbunden und es ist meist auch nicht schwieriger einen Mieter für einen Altbau zu finden. Welche Regeln eingehalten werden müssen, rechtliche Probleme und weitere Hinweise zur Vermietung von Altbauten klären wir in diesem Ratgeber.
Zustand des Altbaus bei Vermietung
Das ein Gebäude aus den 1950er Jahren oder älter nicht im Zustand eines Neubaus ist sollte jedem klar sein, auch einem Mieter einer Altbauwohnung. Beispielsweise ist es vom Mieter hinzunehmen wenn der Boden knarrt und die Wände hellhöriger sind. Allerdings sind kaputte Fenster, fehlerhafte Anlagen oder eine zu geringe Dämmung nicht hinnehmbar. Eine Vermietung kann in diesen Fällen Probleme mit dem Mieter und den Behörden nach sich ziehen.
Folgenden Maßnahmen sollten am Altbau vor der Vermietung mindestens erledigt sein:
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Es sind keine statischen Probleme, wie morsche Balken vorhanden
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Die Fenster sind sicher
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Das Dach ist dicht und gedämmt
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Elektroanlagen erfüllen den gängigen Mindeststandard, der Betrieb mehrerer leistungsfähiger Geräte wie Waschmaschine und Staubsauger sollte gefahrlos möglich sein.
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Die Heizungsanlage ist funktionsfähig
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Das Badezimmer hat mindestens eine Steckdose und ist auch sonst in einem benutzbaren Zustand
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Heizungsleitungen sind gedämmt
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Ein Energieausweis ist vorhanden
Zusammenfassend kann man sagen, dass eine kleine Modernisierung in manchen Fällen notwendig ist. Gerade beim Thema Elektroanlagen sollte man als Vermieter alleine aus Sicherheitsgründen nicht sparen.
Älterer Boden, keine Dreifachverglasung, ein altes Bad (funktionsfähig), sowie dünne Wände sind allerdings vom Mieter als hinnehmbar anzusehen. Im Zweifelsfall kann ein Gutachter in Zusammenspiel mit einem Rechtsbeistand im Vorfeld eventuell nötige Maßnahmen aufdecken, sodass der Altbau unter Rücksichtnahme gängiger Vorschriften vermietet wird.
Pflicht eines Energieausweises
Bei Neuvermietung muss solange das Gebäude nicht unter Denkmalschutz steht zwangsläufig ein Energieausweis vorliegen um den Mieter korrekt über den energetischen Zustand des Gebäudes aufklären zu können. Dies muss schon vor der Vermietung beachtet werden, der Energieausweis muss schon beim Inserieren vorliegen, da dort der energetische Stand des Gebäudes mit angegeben werden muss.
Nachrüstpflichten und Dämmpflichten
Neben der Erstellung eines bedarfsgebundenen Energieausweises durch einen staatlich anerkannten Energieberater müssen bei der Vermietung von Altbauten auch Nachrüstpflichten und Dämmpflichten beachtet werden. Wie genau diese geregelt sind und was man beachten muss steht im Gebäudeenergiegesetz kurz GEG.
Man sollte vor Neuvermietungungen auf jeden Fall einen Blick in die neusten Verordnungen und Gesetze werfen. So müssen beispielsweise nach GEG alle Heizungsrohre gedämmt werden. Dies ist mit relativ geringen Kosten verbunden, allerdings kann es bei Zuwiderhandlung Probleme mit den Mietern oder den Behörden geben. Durch eine vernünftige Dämmung sinken zudem die Nebenkosten für den Mieter, was die Immobilie durchaus attraktiver und wertvoller machen kann.
Mieterhöhung im Altbau
Eine Mieterhöhung ist im Altbau, wie auch bei jeder anderen Immobilie grundsätzlich möglich. Hierbei sollte man sich an die gegebenen Gesetze bei Mieterhöhung halten. Eine Erhöhung um mehr als 15 % wird in den meisten Fällen schwierig bis nicht möglich vor allem wenn der Mieter auch andere Möglichkeiten hat. Eine zu Hohe Mieterhöhung kann dazu führen, dass der Mieter die Immobilie kündigt.
Unsaniert vermieten
Die alte Wohnung oder das alte Haus kann man auch unsaniert vermieten, hier ist es ratsam alles genausten festzuhalten, sich bestätigen lassen, dass dies für den Mieter ok ist. Allerdings muss man sich hier auch an die oben genannten Mindeststandards halten. Auch kann man mit dem neuen Mieter vereinbaren, dass dieser die Sanierung übernimmt. So vermieten Vermieter oft Handwerkern eine Immobilie günstiger, wenn dieser im Gegenzug Wartungsarbeiten und kleinere Sanierungen übernimmt. Die Materialkosten sollten allerdings vom Vermieter getragen werden. Andernfalls kann es beim Auszug des Mieters zu Ansprüchen gegen den Vermieter kommen.
FAQ - Häufig gestellte Fragen
Kann man Altbau dämmen?
Altbau kann in der Regel gedämmt werden, solange dieser nicht unter Denkmalschutz steht. Es sollte allerdings in Abstimmung mit einem Energieberater und professionellen Sanieren gearbeitet werden. Eine falsche Dämmung kann zu Feuchtigkeit und Schimmel führen.