Mieterhöhung: welches Vorgehen ist korrekt und welches falsch
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In Deutschland ist der Mieterschutz stark, weshalb drastische Mieterhöhungen nicht erlaubt sind. Dennoch ist es natürlich möglich, dass der Vermieter regelmäßig die Miete erhöht. Wenn er dafür gute Gründe hat und die rechtlichen Grenzen akzeptiert, ist die Mieterhöhung legitim. Dabei gilt es, die Häufigkeit der Mieterhöhungen im Blick zu behalten und Ausnahmen zu beachten.
Gründe für eine Mieterhöhung
Es gibt mehrere Gründe für die Mieterhöhung, die der Mieter prinzipiell zulassen muss. Er kann zwar Widerspruch einlegen, wird aber bei rechtmäßiger Mieterhöhung kein Recht bekommen. Dann bleibt nur noch eine fristgemäße Kündigung, falls die neue Miete zu hoch ist.
Ein erster häufiger Fall besteht in der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete laut §558 des BGB. Dafür muss der Vermieter anhand des Mietspiegels oder anhand von drei Vergleichswohnungen zeigen, dass die Wohnung aktuell zu günstig ist. Es gibt eine Kappungsgrenze von 20 Prozent, die besagt, dass sich die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent erhöhen darf. In einigen Wohnungsmärkten liegt diese Grenze sogar bei 15 Prozent. Zudem muss der Mieter die Erhöhung der Kaltmiete nur alle 15 Monate akzeptieren. Unabhängig davon können sich jedoch die regelmäßigen Nebenkosten erhöhen.
Ein zweiter Fall für eine Mieterhöhung ist die Modernisierung der Immobilie. Der Vermieter braucht keine Zustimmung. Er darf acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen, wobei das Maximum maximal drei Euro pro Quadratmeter beträgt.
Drittens kann es sein, dass die Mieterhöhung schon im Mietvertrag vereinbart wurde. Eine Staffelmiete zum Beispiel erhöht sich jedes Jahr um einen festgelegten Betrag. Hier gilt keine Kappungsgrenze, sondern nur die Mietpreisbremse mancher Bundesländer. Zugleich darf der Vermieter beim Staffelmietvertrag keine Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder als Angleich an die ortsübliche Miete verlangen. Der Indexmietvertrag orientiert sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes und funktioniert ähnlich wie der Staffelmietvertrag.
Korrektes Vorgehen für die Mieterhöhung
Damit die Mieterhöhung ihre Gültigkeit hat, muss der Vermieter den Mieter in Textform informieren. Neben dem klassischen Brief gelten auch Faxe und E-Mails als korrekte Information. In dem Schreiben muss immer eine Begründung dargelegt sein. Die folgenden Referenzen kann der Vermieter bei Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nutzen:
- Bezug auf den Mietspiegel
- Auskünfte aus einer Mieterdatenbank
- Sachverständigengutachten
- Preise dreier Vergleichswohnungen
Bei Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten ist eine genaue Auflistung der Kosten nötig. Anders als bei der Mieterhöhung wegen Anpassung an die Vergleichsmiete ist bei der Renovierung eine Zustimmung des Mieters essenziell, denn andernfalls darf dieser die Mieterhöhung ignorieren.
Rechtliche Grenzen der Mieterhöhung
Im §558 des BGB finden sich wichtige Angaben rund um die rechtlichen Grenzen und Fristen von Mieterhöhungen:
- Die Mietpreiserhöhung darf nur alle zwölf Monate erfolgen
- Ein neuer Mietpreis darf nur alle 15 Monate ausgeschrieben werden
- Nach dem Erhöhungsverlangen des Vermieters haben Mieter zwei Monate Zeit für eine Zustimmung oder einen Widerspruch
- Vermieter haben bis zum Ablauf des fünften Monats nach Mieterhöhung eine Klagefrist, falls der Mieter nicht auf das Schreiben reagiert und/oder die festgelegte Erhöhung nicht zahlt
- Die Mieterhöhung wird im dritten Monat nach Erhalt des Schreibens gültig, sofern kein Widerspruch des Mieters vorliegt
Darüber hinaus muss der Vermieter die Kappungsgrenze beachten. Wenn er innerhalb von drei Jahren die Miete bereits um 20 Prozent erhöht hat, muss er drei Jahre bis zur nächsten Mieterhöhung warten. Dies gilt jedoch nicht für nötige Modernisierungen. Die folgenden Bundesländer haben aufgrund eines besonders angespannten Mietwohnungsmarktes derzeit eine strengere Kappungsgrenze von 15 Prozent:
- Baden-Württemberg (einige Städte und Gemeinden)
- Bayern (einige Städte und Gemeinden)
- Berlin (gesamtes Stadtgebiet)
- Brandenburg (einige Städte und Gemeinden)
- Bremen (gesamtes Stadtgebiet)
- Hamburg (gesamtes Stadtgebiet)
- Hessen (einige Städte und Gemeinden)
- Niedersachsen (einige Städte und Gemeinden)
- Nordrhein-Westfalen
- Rheinland-Pfalz
- Sachsen (Dresden und Leipzig im gesamten Stadtgebiet)
- Schleswig-Holstein (einige Städte und Gemeinden)
Hinweis: Kappungsgrenzen gelten für ein laufendes Mietverhältnis, während Mietpreisbremsen nur bei Neuvermietungen zutreffen. Beide Zahlen können sich je nach Bundesland ändern, weshalb Mieter und Vermieter sich regelmäßig über Neuerungen informieren sollten.
Möglichkeiten für den Mieter bei Wucher in der Mieterhöhung
Wenn die Mieterhöhung bei 120 Prozent des Preises liegt, lässt sich von Wucher sprechen. In diesem Fall hat der Mieter folgende Optionen:
- Vom Sonderkündigungsrecht wegen Mieterhöhung Gebrauch machen
- Härtegrund (Gesundheit des Mieters oder unangemessene ökonomische Belastung) bei anstehender Modernisierung geltend machen
Prinzipiell gilt jedoch, dass Mieter jeder Mieterhöhung zustimmen müssen. Dazu fordert der Vermieter in seinem Erhöhungsschreiben auf. Eine einfache Verweigerung der Zustimmung ist also nicht möglich. Sollte die Mieterhöhung jedoch nicht rechtmäßig sein, ist ein Gang vor Gericht nötig.
Erlaubte Häufigkeit von Mieterhöhungen
Die Miete darf frühestens ein Jahr nach dem Einzug in eine neue Wohnung steigen. Aufgrund der Überlegungsfrist, die zwei Monate beträgt, und der ersten Zahlung der Mieterhöhung drei Monate nach Ankündigung, kann die Miete de facto erst nach 15 Monaten erstmals ansteigen. In einem länger bestehenden Mietverhältnis darf der Vermieter die nächste Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung ankündigen, sodass sich wieder ein Zeitraum von 15 Monaten ergibt.
Jedoch gilt diese Frist nur für Mieterhöhungen, die der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete dienen. Die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung kann trotzdem durchgeführt werden.
Bei Staffelmieten ist die Frequenz im Mietvertrag festgelegt. Die Mieterhöhung kann hier innerhalb von drei Jahren mehr als 20 Prozent betragen, jedoch ist darüber hinaus keine weitere Erhöhung durch Anpassung an Vergleichspreise oder Modernisierungen möglich.
Ausnahme Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien unterliegen den genannten Bestimmungen des BGB nicht. Prinzipiell darf der Vermieter also die Mietpreise individuell erhöhen. Jedoch ist es üblich, dass sich beide Parteien im Gewerbemietvertrag gründlich absichern. So ist eine langfristige Planungssicherheit möglich. Der gewerbliche Mieter muss keinen einseitigen Erklärungen zur Mieterhöhung zustimmen. Die folgenden Modelle sind für die Preiserhöhung bei Gewerbeimmobilien zur Miete denkbar:
- Staffelmietvereinbarung
- Umsatzmiete
- Wertsicherungsklausel
- Mietgleitklausel
- Genaue Bestimmungen zur Mieterhöhung wegen Modernisierung
Bei Gewerbeimmobilien ist es also sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter besonders wichtig, genau auf die Vereinbarungen im Mietvertrag zu achten. Auf diese Weise werden Preiserhöhungen nur im abgesprochenen Rahmen durchgeführt. Der Gewerbemietspiegel dient ausschließlich der Orientierung.
Ausnahme möblierte Mietwohnungen
Bei möblierten Wohnungen ist für Mieter Vorsicht angebracht, denn hier gilt der Mietspiegel nicht. Es sind also höhere Kosten zu erwarten. Der Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht genau definiert, weshalb auch die Mieterhöhung höher als 20 Prozent sein kann. Falls es sich um eine Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch handelt oder eine Einliegerwohnung besteht, gelten die Regelungen zu Fristen der Mieterhöhung nicht. Auf der anderen Seite haben sowohl Mieter als auch Vermieter ein Kündigungsrecht von 15 Tagen bei möblierten Wohnungen, sodass dieses Modell für beide Seiten Vorteile bieten kann.
FAQ - Häufig gestellte Fragen
Wie oft kann die Miete erhöht werden?
Die Miete darf maximal alle 12 Monate durch den Vermieter erhöht werden, eine außerplanmäßige Erhöhung ist in den meisten Fällen rechtswidrig.
Gilt die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen überall?
Die Kappungsgrenze von 15 % gilt aktuell nicht in allen Bundesländern, beispielsweise Sachsen-Anhalt und Thüringen sind nicht von der Grenze betroffen.
Ab wann spricht man bei Mieten von Wucher?
Wucher liegt dann vor wenn der Marktpreis weit unter der festgelegten Miete liegt.