Hausordnung
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Sie sind Vermieter und möchten wissen ob Ihre Miete noch aktuell ist? Was ist meine Immobilie wert
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Die Hausordnung regelt das Zusammenleben mehrerer Parteien unter einem Dach. Sie ist ein gängiger Bestandteil von Mietverträgen und hat meist die Form einer Anlage. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Pflichten die Hausordnung dem Mieter auferlegen darf und welche nicht. Zudem erfahren Sie, wie Sie bei fehlender Hausordnung vorgehen, was bei Nichtbeachtung geschieht und erhalten sowohl als Mieter als auch Vermieter wichtige Tipps zum Thema.
Hausordnung Definition
Die Hausordnung ist ein wichtiges Regelwerk. Sie reguliert das Zusammenleben verschiedener Mieter und Parteien. Sowohl Mieter als auch Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus müssen sich an die Regeln der Hausordnung halten. Dies ist im Mietvertrag festgehalten. Zudem wird die Hausordnung normalerweise am Schwarzen Brett oder im Treppenhaus ausgehängt.
Die vorgaben in der Hausordnung betreffen normalerweise diese Bereiche:
- Privat genutzter Bereich
- Gemeinschaftsräume
- Außenbereiche der Immobilie
Die rechtliche Grundlage besteht aus dem Nachbarrecht, dem Mietrecht und dem Wohnungseigentumsgesetz. Laut Gleichheitsgrundsatz ist es zudem wichtig, dass alle Bewohner einer Immobilie gleich behandelt werden müssen. Das bedeutet, dass für alle die gleichen Rechte und Pflichten gelten.
Regelungen der Hausordnung
Der wichtigste Zweck einer Hausordnung besteht darin, Verletzungsgefahren zu verringern, den pfleglichen Umgang mit der Immobilie zu sichern und ein harmonisches Zusammenleben zu ermöglichen. Die Interessen aller Parteien sowie des Vermieters sollen anhand der Ordnung gesichert werden. Daher können alle Bewohner eines Hauses die Einhaltung der Hausordnung einfordern, ebenso wie der Vermieter.
Regelungen einer Hausordnung betreffen diese Bereiche:
- Ruhezeiten und Lärm (meist lärmfreie Zeit von 22 Uhr bis 7 Uhr und von 13 bis 15 Uhr sowie am Wochenende)
- Nutzung von Gemeinschaftsräumen wie Waschkeller, Garten, Garage, Flur und Dachboden
- Reinigung und Winterdienst: Diese Arbeiten darf der Vermieter per Mietvertrag an die Mieter übertragen
- Grillen im Garten: Vor allem von Holzkohlegrills fühlen Nachbarn sich schnell belästigt, weshalb sowohl ein Grillverbot als auch einschränkende Bedingungen erlaubt sind.
- Rauchen: Meist verbietet die Hausordnung das Rauchen in Gemeinschaftsräumen, manchmal auch auf Balkonen.
- Lüften: Viele Hausordnungen geben Intervalle zum Lüften der Wohnung vor. Auch Vorschriften zum Heizen während der kalten und nassen Jahreszeiten sind üblich.
- Fahrzeuge im Treppenhaus (häufig aufgrund der Stolpergefahr verboten)
- Kinder: Gegenüber Kinderlärm ist der Gesetzgeber tolerant. Jedoch darf die Hausordnung festlegen, dass in den Fluren und Treppenhäusern nicht getobt werden darf. Am wichtigsten ist die Aufsichtspflicht der Eltern.
Grundsätzlich richtet sich die Hausordnung danach, was für die Nachbarn zumutbar ist. Während laute Bohrmaschinengeräusche an einem Sonntagmorgen zum Beispiel nicht zulässig sind, da sie eindeutig eine Belastung darstellen, dürfen Duschen, Baden, Waschmaschinengeräusche sowie Kinderlärm nicht verboten werden.
Das Gesetz für Ordnungswidrigkeiten erläutert zum häufigen Streitpunkt der Lärmbelästigung Folgendes: „Ordnungswidrig handelt, wer ohne berechtigten Anlass oder in einem unzulässigen oder nach den Umständen vermeidbaren Ausmaß Lärm erregt, der geeignet ist, die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft erheblich zu belästigen oder die Gesundheit eines anderen zu schädigen.“
Auch Themen der Reinigung und des Winterdienstes sollten in der Hausordnung eindeutig definiert werden. Der Vermieter darf beide Aufgaben an die Mieter übertragen, die dann in einem definierten Turnus reinigen und Winterdienst ausüben. Ein Aushang im Treppenhaus, der die Zuständigkeiten noch einmal eindeutig auflistet, ist hilfreich.
Unzulässige Abschnitte einer Hausordnung
Vermieter dürfen keine willkürliche Hausordnung erstellen und vom Mieter eine Unterschrift verlangen. Die obengenannten Bereiche dürfen abgedeckt werden. Jedoch müssen sie immer dem geltenden Recht entsprechen und die Persönlichkeitsrechte aller Bewohner der Immobilie respektieren.
Diese Klauseln und Abschnitte sind in einer Hausordnung nicht zulässig:
- Pauschales Verbot von Tierhaltung
- Verbot von Fahrstuhlnutzung oder Kinderlärm während der Ruhezeiten
- Regeln, die nicht für alle Wohnparteien gelten
- Nutzungsverbot für Waschmaschinen zu Ruhezeiten
- Duschen und Baden in Ruhezeiten verbieten (jedoch dürfen diese „üblichen Wohngeräusche“ nur maximal 30 Minuten andauern)
- Vorgaben zur Zimmertemperatur
- Besuchs- oder Übernachtungsverbot von Besuchern
- Uneingeschränktes Verbot von Musizieren (nur zu den Ruhezeiten)
- Abstellen von Kinderwägen und Gehhilfen (jedoch muss hier der Mieter sicherstellen, dass diese die Fluchtwege nicht versperren und kein Sicherheitsrisiko darstellen)
Fehlende Hausordnung
Vermieter sind nicht gesetzlich dazu verpflichtet, eine Hausordnung für ihre Mietimmobilie zu entwerfen. Jedoch entscheiden sich fast alle Mieter dazu, das Dokument zu nutzen. Insbesondere bei Häusern mit vielen Mietparteien ist die Hausordnung unverzichtbar.
Es lässt sich zwischen diesen beiden Arten an Hausordnung unterscheiden:
- Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrags
- Hausordnung, die im Flur aushängt („allgemein Hausordnung“)
Die Hausordnung im Mietvertrag muss vom Mieter mit seiner Unterschrift des Vertrags anerkannt werden. Daher ist sie besser dazu geeignet, Pflichten aufzuerlegen. Die allgemeine Hausordnung im Treppenhaus hingegen wird nur vom Vermieter unterzeichnet und kann die Hausbewohner daher zu nichts verpflichten, was über die vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag hinausgeht.
Verstöße gegen die Hausordnung
Wenn ein Mieter gegen die vertraglich vereinbarten Vorschriften der Hausordnung verstößt, kann er mit Beschwerden seitens der Nachbarn rechnen. Auch eine Abmahnung des Vermieters ist üblich. Bei wiederholter Missachtung der Hausordnung in kurzen Abständen handelt es sich um einen Vertragsbruch. Davor sucht der Vermieter meist das konstruktive Gespräch.
Wenn ein schwerwiegender Vertragsbruch vorliegt, kann der Mieter nach einer oder zwei Abmahnungen bei weiterem Fehlverhalten eine Kündigung erwarten. Manchmal kommt es sogar zur Klage. Die fristlose Kündigung ist in extremen Fällen möglich. Dafür muss der Mieter jedoch ein derartig unangemessenes Verhalten aufweisen, dass das Zusammenleben mit ihm für die anderen Mieter nicht mehr zumutbar ist.
Tipps für Vermieter
Als Vermieter sollten Sie mögliche Konflikte mit und zwischen den Mietern vermeiden. Wählen Sie daher eine Hausordnung, die alle Mietparteien im Rahmen des Mietvertrags unterschreiben. So haben Sie bei Beschwerden aufgrund von Verstößen gegen die Hausordnung bereits ein wichtiges Instrument in der Hand.
Achten Sie darauf, die Hausordnung möglichst detailliert zu formulieren. Sollte es zu Problemen kommen, ist ein konstruktives Gespräch oft der richtige Weg. Als nächsten Schritt können Sie eine Abmahnung wählen. Indem Sie bei der Auswahl der Mieter vorsichtig vorgehen, können Sie aber häufig von Anfang an vermeiden, dass derartige Probleme auftreten werden.
Tipps für Mieter
Wenn andere Mieter sich nicht an die Hausordnung halten, sollten Sie als Mieter diesen Schritten folgen:
- Weisen Sie den Nachbarn freundlich, aber bestimmt auf sein Fehlverhalten hin
- Danach können Sie sich mit einem Einschreiben schriftlich beim Nachbarn beschweren
- Dokumentieren Sie das Fehlverhalten durch Bilder, E-Mails oder Videoaufnahmen, ohne jedoch die Privatsphäre des Nachbarn zu verletzen
- Informieren Sie den Vermieter schriftlich über das Fehlverhalten des Nachbarn und setzen Sie eine Frist für die Klärung der Situation
- Falls der Vermieter keine Maßnahmen ergreift und sich die Situation nicht bessert, dürfen Sie die Miete mindern
Wichtig ist, dass die Hausordnung für den Übeltäter gültig ist. Die Mietminderung ist als äußerstes Mittel eine Möglichkeit für Mieter mit anstrengenden Nachbarn. Lassen Sie sich am besten von einem Anwalt beraten, der bei Bedarf zudem rechtliche Schritte einleiten kann. Darüber hinaus können Sie erwägen, in eine andere Mietwohnung zu ziehen, damit Sie sich wieder wohlfühlen. Denn die Klage gegen den Nachbarn vergiftet das Verhältnis meist langfristig.
Weitere wichtige Informationen zum Thema Mietrecht finden Sie hier: https://www.anwalt.org/mietrecht/
FAQ - Häufig gestellte Fragen
Wer erstellt die Hausordnung?
Die Hausordnung wird vom Vermieter erstellt. Dieser nutzt dabei meist online erhältliche Vorlagen, die sich nach den geltenden Gesetzen richten.
Ist die Hausordnung Pflicht?
Eine Mietimmobilie muss keine Hausordnung haben. In diesem Fall greifen die geltenden Gesetze. Jedoch ist es empfehlenswert, über eine im Mietvertrag angehängte Hausordnung für ein nachbarschaftliches Zusammenleben zu sorgen.
Ist eine nachträgliche Änderung der Hausordnung möglich?
Die Hausordnung darf nur dann vom Vermieter geändert werden, wenn alle Parteien ausdrücklich zustimmen. Dies trifft auf Hausordnungen zu, die Teil des Mietvertrags sind. Wenn es eine allgemeine Hausordnung gibt, darf der Vermieter diese auch ohne Zustimmung nachträglich ändern. Dabei muss er alle vertraglichen Vereinbarungen der Mietverträge beachten.
Muss ich als Mieter die Hausordnung akzeptieren?
Ja, als Mieter müssen Sie die Hausordnung respektieren. Wenn es sich um eine allgemeine Ordnung handelt, ist diese zwar nicht verpflichtend, aber im Sinne eines harmonischen Zusammenlebens sollten Sie sie dennoch beachten. Die Hausordnung, die Sie im Mietvertrag unterschreiben, ist auch rechtlich bindend.