Kündigung wegen Eigenbedarf: Das müssen Sie wissen

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Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist für Mieter und Vermieter eine schwierige Angelegenheit. Während Vermieter mit strikten gesetzlichen Regelungen konfrontiert werden, steht für Mieter häufig eine große Umstellung in ihrer Lebensplanung an. Damit Sie in beiden Fällen bestens für eine Eigenbedarfskündigung vorbereitet sind, haben wir alle wichtigen Informationen für Sie parat.

In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, wann Sie Ihren Mietern wegen Eigenbedarf kündigen dürfen, für welche Personen ein Eigenbedarf zählt und welche Fristen Mieter und Vermieter zu erwarten haben. Außerdem gehen wir auf die Gründe ein, die eine Eigenbedarfskündigung ermöglichen oder verhindern und schauen uns einige Sonderfälle genauer an.

Wann darf eine Kündigung wegen Eigenbedarf erfolgen?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf liegt immer dann vor, wenn ein Vermieter den Mietvertrag mit einem Mieter kündigt, um die Immobilie selbst zu nutzen. Die gesetzlichen Bestimmungen zur Eigenbedarfskündigung sind dabei streng geregelt. Gemäß § 573 (2) Nr. 2 BGB ist es Vermietern daher nur gestattet, ihre Mietwohnung für den eigenen Wohnbedarf oder den Wohnbedarf ihrer unmittelbaren Angehörigen zu beanspruchen. Soll die Immobilie an einen fremden Dritten gehen, ist die Kündigung wegen Eigenbedarf nicht gestattet und kann sogar hohe Schadensersatzforderungen mit sich bringen.

Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden?

Neben dem Vermieter selbst, dürfen auch unmittelbare Angehörige die Mietwohnung nach einer Eigenbedarfskündigung beziehen. Doch welche Personen sind das genau? Grundsätzlich ist eine Kündigung auf Eigenbedarf im Falle folgender Angehöriger möglich:

• Kinder, Stiefkinder und Pflegekinder

• Ehepartner (auch nach einer Trennung oder Scheidung)

• Eltern, Pflegeeltern und Schwiegereltern

• Großeltern

• Enkel

• Geschwister

• Nichten und Neffen

• pflegebedürftige Angehörige

• Pflegekräfte und Haushaltshilfen

Sollten Sie die Eigenbedarfskündigung für entfernte Verwandte durchsetzen wollen, müssen Sie eine enge persönliche Beziehung nachweisen. Ob Sie damit Erfolg haben, hängt stark vom Einzelfall ab und kann im Zweifelsfall sogar gerichtlich getroffen werden.

Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf immer möglich?

Wann dürfen Sie Eigenbedarf anmelden und wann nicht? Diese Frage stellen sich viele Vermieter. Im Folgenden erfahren Sie alle Gründe, die eine Eigenbedarfskündigung ermöglichen. Außerdem erklären wir Ihnen, wann eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht möglich ist. In diesem Fall sollten Sie von Ihrem Vorhaben absehen, um hohe Schadensersatzansprüche gegen Sie zu vermeiden.

Gründe für eine Eigenbedarfskündigung

Im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung müssen Vermieter einen konkreten Grund angeben, warum sie die Immobilie selbst bewohnen werden. Einfach nur in der betroffenen Wohnung oder dem betroffenen Haus wohnen zu wollen, wird nicht als gültiger Nachweis angesehen. Die folgenden Beispiele eignen sich als Gründe für eine Eigenbedarfskündigung:

• Die Lebensumstände des Vermieters haben sich geändert, beispielsweise durch Heirat, Trennung, Scheidung oder Ruhestand. Auch die Vergrößerung der Familie kann ein Grund für eine Eigenbedarfskündigung sein.

• Der Vermieter möchte näher an seinen Arbeitsplatz ziehen, beispielsweise nach einem Jobwechsel.

• Die aktuell bewohnte Immobilie des Vermieters wird umgebaut. Ab einer Umbauzeit von 1,5 bis 2 Jahren darf der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, um eine Ersatzwohnung zu haben.

• Der Vermieter benötigt eine kleinere Wohnung, beispielsweise durch einschränkende Krankheiten oder den Tod des Partners.

• Nahestehende Verwandte benötigen einen eigenen Wohnraum aus den oben genannten Gründen.

• Pflegebedürftige Angehörige und/ oder deren Pflegepersonal sollen in die betroffene Immobilie einziehen.

Entfällt der Grund Ihrer Eigenbedarfskündigung vor Ende der Kündigungsfrist oder vor dem Auszug des Mieters, haben Sie die gesetzliche Pflicht, diesen darüber zu informieren. Tun Sie das nicht, können ebenfalls hohe Schadensersatzforderungen auf Sie zukommen.

Dann ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich

Nicht jeder gute Grund rechtfertigt eine Kündigung auf Eigenbedarf. So gibt es viele Fälle, in denen Vermieter ihre Immobilie gerne selbst nutzen würden, eine Eigenbedarfskündigung jedoch nicht erlaubt ist. In solchen Situationen sollten Sie unbedingt auf eine widerrechtliche Eigenbedarfskündigung verzichten, um sich hohe Strafen zu ersparen. Sprechen Sie Ihren Mieter hingegen an und schauen Sie, ob Sie eine friedliche Lösung finden können. In den folgenden Beispielen ist eine Eigenbedarfskündigung nicht erlaubt:

• Der Vermieter möchte die Immobilie für gewerbliche Zwecke nutzen. Dies stellt keinen Eigenbedarf des Vermieters dar und macht eine diesbezügliche Kündigung widerrechtlich. In Ausnahmefällen ist eine Eigenbedarfskündigung möglich, wenn der Vermieter einen starken Nachteil nachweisen kann, wenn er die Immobilie nicht geschäftlich nutzt.

• Es wird eine Nutzung der Immobilie von wenigen Monaten beabsichtigt. Wie viele Monate als „zu wenig“ erachtet werden, ist nicht genau geregelt. Unterschiedliche Urteile machen deutlich, dass es hierbei nicht nur auf die Zeitspanne, sondern auch auf den Grund selbst ankommt.

• Der Vermieter möchte die Immobilie bewohnen, obwohl er über eine weitere leerstehende Wohnung verfügt. Befriedigt die leerstehende Wohnung den Eigenbedarf in gleicher Weise, ist die Kündigung eines Mietverhältnisses unzulässig.

• Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis, um die Immobilie auf Vorrat zu haben. Solange der Vermieter nicht plant, in naher Zukunft selbst in die Wohnung einzuziehen, besteht kein Eigenbedarf.

Diese Fristen gelten bei der Kündigung wegen Eigenbedarf

Eine Eigenbedarfskündigung stellt für viele Mieter einen großen Einschnitt in ihre Lebensplanung dar. Daher ist es umso wichtiger, dass ihnen eine ausreichende Kündigungsfrist zugesprochen wird. Welche Fristen bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf eingehalten werden müssen, ist von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig und wird im § 573 c BGB geregelt. Zudem muss die Eigenbedarfskündigung spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats beim Mieter eingehen, damit der betroffene Monat zur Frist hinzugezählt werden kann. Erfolgt die Kündigung am vierten Tag oder später, startet die Kündigungsfrist wegen Eigenbedarf erst im Folgemonat.

• Mietdauer von weniger als 5 Jahren: 3 Monate

• Mietdauer von 5 bis 8 Jahren: 6 Monate

• Mietdauer von mehr als 8 Jahren: 9 Monate

Sonderfälle der Eigenbedarfskündigung

Nicht immer läuft eine Kündigung auf Eigenbedarf nach Plan. So können beispielsweise verschiedene Rechte Ihrer Mieter zu Sonderfällen führen. Auch ein Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung oder anderweitig unkooperatives Verhalten Ihrer Mieter können zu Komplikationen führen. Ist das der Fall, sollten Sie zuerst mit den betroffenen Parteien sprechen und zur Not einen Anwalt hinzuziehen. Welche Sonderfälle auf Sie zukommen können, verraten wir Ihnen hier.

Widerspruch des Mieters gegen die Eigenbedarfskündigung

Mieter haben die Möglichkeit, einer Kündigung wegen Eigenbedarf zu widersprechen. Dabei berufen sie sich häufig auf Härtefälle – und das aus gutem Grund: Die einzige Möglichkeit, sich gegen eine rechtskräftige Eigenbedarfskündigung zu verteidigen, liegt in der sogenannten „Sozialklausel“ des § 574 (1) BGB. Die Anerkennung einer Härte kann aufgrund privater, gesundheitlicher oder beruflicher Gründe erfolgen, wie beispielsweise einem Schul- oder Kindergartenwechsel, einer Ausbildung oder dem Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum. Die Gerichte sind jedoch stets dazu verpflichtet, den Einzelfall zu prüfen und die widerstreitenden Interessen des Vermieters zu berücksichtigen.

Wenn die Interessen von Mieter und Vermieter als gleichwertig betrachtet werden, erhält das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses den Vorrang. Allgemeine Fallgruppen, die als soziale Härte gelten, lassen sich daher nicht einheitlich festlegen. In der Vergangenheit wurden jedoch folgende Gründe von Gerichten als Härtefälle anerkannt:

• Das Alter des Mieters ist zu hoch (oft in Kombination mit Krankheit oder Pflege).

• Es existiert kein Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen.

• Bei einer langen Mietdauer besteht eine soziale Verwurzelung des Mieters.

Was tun, wenn der Mieter keine Wohnung findet?

Grundsätzlich ist der gekündigte Mieter dazu verpflichtet, die Immobilie zum Ablauf der Kündigungsfrist zu räumen. Es kann jedoch vorkommen, dass Ihr Mieter angibt, keine geeignete Wohnung zu finden und sich daher weigert, die Immobilie zu verlassen. Ganz so einfach geht es jedoch nicht. So muss der Mieter der Eigenbedarfskündigung wegen unzumutbarer Härte schriftlich widersprechen, um eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erwirken. Hat er das nicht getan, dürfen Sie auf dessen Auszug bestehen. Im Ernstfall sollten Sie selbst aktiv werden und den Mieter nach vermehrter Aufforderung auf eine Räumung verklagen. Die Räumungsklage kann sich jedoch über mehrere Monate hinziehen und bringt Kosten mit sich, auf die Sie vorbereitet sein sollten. Hier empfiehlt sich ein Gespräch mit Ihrem Anwalt.

Kündigung wegen Eigenbedarf bei einem bestehenden Wohnrecht

Nicht jedes Mietverhältnis ist gleich. So kann es vorkommen, dass Mieter besondere Wohnrechte besitzen, die in Konflikt mit einer Eigenbedarfskündigung stehen. Dies gilt besonders bei einem lebenslangen Wohnrecht oder auch einem Nießbrauch. Häufig sind diese Rechte vertraglich so geregelt, dass sie nicht durch eine Kündigung wegen Eigenbedarf beendet werden können. Eine Kündigung ist in diesen Fällen nur unter bestimmten Bedingungen möglich, wie beispielsweise der Verletzung vertraglicher Pflichten aufseiten des Mieters oder die erhebliche Änderung von Umständen, die im Vertrag als Kündigungsgrund festgelegt wurden.

Kündigung wegen Eigenbedarf als Mieter bei Untermietern

Sie sind Mieter einer Wohnung und vermieten diese teilweise oder ganz an einen Untermieter weiter? Auch bei einer Untervermietung gibt es gesonderte Regelungen zu einer rechtmäßigen Eigenbedarfskündigung. Haben Sie als Hauptmieter die Immobilie vollständig und unbefristet an einen Untermieter vermietet, benötigen Sie einen guten Grund, um das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf zu kündigen. Hier gelten die oben genannten Gründe wie eine veränderte Lebenssituation oder der Bedarf eines nahestehenden Angehörigen sowie dessen Pflegepersonal. Bei Eigenbedarf gilt auch hier die Kündigungsfrist von drei Monaten.

Es ist außerdem möglich, dass Sie nur einzelne Zimmer Ihrer Immobilie untervermietet haben, beispielsweise im Rahmen einer Wohngemeinschaft (WG). Auch hier ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf grundsätzlich möglich, jedoch können die Fristen der Eigenbedarfskündigung variieren. Sind Sie der Hauptmieter einer Wohnung und haben lediglich ein unmöbliertes Zimmer untervermietet, beträgt die Frist drei Monate. Aber auch längere Zeiträume sind je nach Einzelfall möglich.

FAQ - Häufig gestellte Fragen

Wann dürfen Vermieter auf Eigenbedarf kündigen?

Vermieter können nur dann wegen Eigenbedarf kündigen, wenn sie die besagte Immobilie auch wirklich brauchen. Mögliche Gründe für eine Eigenbedarfskündigung sind veränderte Lebensumstände des Vermieters oder der Bedarf eines nahestehenden oder pflegebedürftigen Angehörigen sowie dessen Pflegepersonal.

Wann ist eine Kündigung auf Eigenbedarf nicht möglich?

Eine Kündigung auf Eigenbedarf ist nur dann rechtlich erlaubt, wenn der Vermieter eine natürliche Person oder eine GbR ist. Juristische Personen (z.B. GmbH oder AG) dürfen Mietverträge nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Zudem muss ein berechtigtes Interesse bestehen, ohne welches eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich ist.

Entstehen Kosten bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf?

Eine Eigenbedarfskündigung ist in erster Linie kostenlos. In zwei Fällen können Ihnen als Vermieter dennoch Kosten entstehen: Halten Sie sich nicht an die gesetzlichen Vorgaben einer Kündigung wegen Eigenbedarf, kann Ihr Ex-Mieter Schadensersatz von Ihnen verlangen. Außerdem können Anwalts- und Gerichtskosten auf Sie zukommen, wenn Sie Ihren Mieter mithilfe einer Räumungsklage aus der Wohnung entfernen müssen.