Untervermietung - ein Überblick
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Sie sind Vermieter und möchten wissen ob Ihre Miete noch aktuell ist? Was ist meine Immobilie wert
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Wer seine Wohnung zeitweise nicht nutzt oder ein leeres Zimmer hat, kann grundsätzlich untervermieten. Dies gilt für Personen, die selbst Mieter sind. Jedoch ist eine Absprache mit dem Vermieter in jedem Fall empfehlenswert. Bei einer Untervermietung ohne Genehmigung des Vermieters droht nämlich die fristlose Kündigung.
In diesem Beitrag geht es um die Untervermietung Definition, um das richtige Vorgehen für die Untervermietung und um Details wie die Zustimmung des Vermieters, die korrekte Gestaltung des Untermietvertrags, die Kaution und die Versteuerung der Einnahmen aus der Untermiete. Zudem beantworten wir die Frage, ob Sie auch eine ganze Wohnung untervermieten dürfen und wie der Untermietvertrag gekündigt werden kann. Zuletzt stellen wir häufige Fragen mitsamt Antworten vor.
Untervermietung Definition
Wenn ein Mieter die gesamte Mietwohnung oder Teile davon gegen eine Zahlung an Dritte überlässt, handelt es sich um eine Untervermietung. Der Mieter und der Untermieter schließen dafür einen eigenen Vertrag ab. Der ursprüngliche Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter bleibt bestehen und der Mieter muss weiterhin pünktlich seine Miete bezahlen. Sollte der Untermieter nicht rechtzeitig sein Entgelt entrichten, haftet der Mieter. Der Vermieter muss der Untervermietung grundsätzlich zustimmen. Die Zustimmung ist nötig, da ansonsten eine fristlose Kündigung droht.
Die Dauer der Untervermietung sowie alle weiteren Details regeln der Mieter und der Untermieter im Untermietvertrag. Der Vermieter bleibt davon unberührt. Rechtliche Grundlagen für die Untervermietung finden sich in den Paragraphen 540 und 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Dies sind häufige Gründe für eine Untervermietung:
- Mieter zieht für einen begrenzten Zeitraum berufsbedingt um
- Mieter ist Student und plant ein Auslandssemester
- Ältere Mieter möchten freigewordene Zimmer der eigenen Kinder vermieten
- Mieter sind schon umgezogen, möchten aber die Mietwohnung für gelegentliche Aufenthalte behalten
- Zwischenlösung für berufsbedingten Umzug
- Lösung für Studierende, die in einer neuen Stadt ein Praktikum absolvieren und einen Raum auf Zeit suchen, sowie für Arbeitnehmer, die eine Weiterbildung oder einen kurzen Aufenthalt in einer anderen Stadt planen
Wichtig: Die Vermietung einer Wohnung an Touristen als Ferienwohnung unterliegt speziellen Regelungen, insbesondere in Berlin und Hamburg. Hier handelt es sich nicht um eine Untervermietung.
Vorgehen für die Untervermietung
Für die Untervermietung ist zunächst die Zustimmung des Vermieters wichtig. Danach sollte der Mieter einen Untermietvertrag aufsetzen. Dieser kann zwar mündlich abgeschlossen werden, aber eine schriftliche Variante ist empfehlenswert. Im Vertrag sollten Details wie die Kündigungsfrist, die Höhe der Kaution und eine eventuelle Befristung festgehalten werden.
Zustimmung des Vermieters
Grundsätzlich gilt, dass Vermieter der Untervermietung zustimmen müssen, wenn Mieter einen Teil der Wohnung untervermieten möchten. Nur bei besonderen Gründen wie etwa der Überbelegung der Wohnung darf der Vermieter die Untervermietung verbieten. Der Untervermietung der gesamten Mietwohnung muss er nicht zustimmen. Mieter brauchen in jedem Fall die Erlaubnis des Vermieters für die Untervermietung. Anderenfalls droht eine Abmahnung oder gar die fristlose Kündigung.
Die dauerhafte Aufnahme von nahen Familienangehörigen, Hausangestellten oder Pflegepersonen zählt nicht als Untervermietung und muss daher nicht vom Vermieter genehmigt werden. Auch die vorübergehende Aufnahme von Besuch oder von Angehörigen (bis maximal acht Wochen) ist nicht von dieser Regelung betroffen.
Mietvertrag für die Untermiete
Der Untermietvertrag sollte schriftlich abgeschlossen werden, da mündliche Absprachen im Streitfall oft nicht ausreichend sind, um die Rechte des Mieters oder des Untermieters zu schützen. Jedoch ist es ausreichend, beim Untermietvertrag minimale gesetzliche Standards zu erfüllen. Manchmal wird der Untermietvertrag auch als Zwischenmietvertrag bezeichnet. WG-Vertrag oder Partnerschaftsvertrag sind weitere Varianten.
Wie in einem klassischen Mietvertrag hat der Untermieter gegenüber dem Untervermieter Rechte und Pflichten. Der Untermieter erhält das Recht, die vertraglich festgelegten Wohnungsbestandteile zu nutzen und verpflichtet sich im Gegenzug zur regelmäßigen Zahlung seiner Miete. Der Mieter verpflichtet sich normalerweise dazu, die Wohnung im vertraglich festgelegten Zustand zu erhalten. bei Mängeln kann er sich an seinen Vermieter wenden, wobei er für die vom Untermieter verursachten Schäden selbst zu verantworten hat.
Diese Punkte sollte der Untermietvertrag enthalten:
- Namen und Kontaktdaten der Vertragspartner
- Genaue Beschreibung des Mietobjekts, inklusive Angaben zum Stockwerk und zur vom Untermieter nutzbaren Fläche
- Anknüpfung an den Hauptmietvertrag, was zum Beispiel Schönheits- und Kleinreparaturen angeht
- Beginn und Ende des Mietverhältnisses
- Angaben zur Höhe der Miete inklusive Nebenkosten
- Angaben zur Kaution
- Angaben zur Befristung und zur Kündigung
- Angaben zur Haftung
- Bei möblierten Wohnungen: Inventarliste und Übernahmeprotokoll
- Unterschriften beider Vertragspartner
Kaution bei Untervermietung
Wie in einem klassischen Mietverhältnis darf auch der Mieter als Untervermieter von seinem Untermieter eine Sicherheit verlangen. Dies geschieht normalerweise in Form der Kaution, deren Höhe maximale das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen darf. Der Untermieter darf die Kaution in drei Teilzahlungen entrichten, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Die beiden restlichen Zahlungen sind mit den folgenden Mietzahlungen fällig.
Der Untervermieter muss die Kaution von seinem Privatvermögen getrennt aufbewahren. Dafür sollte er die Anlage bei einer Bank wählen und ein Mietkautionskonto oder Sparbuch anlegen. Die Erträge aus dieser Anlage muss der Untervermieter an den Untermieter in einer jährlichen Auszahlung weiterleiten. Wenn der Untermieter nach Ablauf des Mietvertrags die Wohnungsteile im vereinbarten Zustand zurückgibt, hat er das Recht, die Kaution in voller Höhe zurückzuerhalten.
Besteuerung bei Untervermietung
Untervermieter müssen die Mieteinnahmen aus dem Untermietverhältnis als Einnahme in der Einkommenssteuererklärung angeben und entsprechend versteuern. Solange die Freigrenzen für das Einkommen insgesamt nicht überschritten werden, fallen keine Steuern an. Es handelt sich bei der Untervermietung nicht um private Einnahmen. Wer es versäumt, diese Einnahmen in der Steuererklärung anzugeben, muss mit sehr teuren Nachzahlungen rechnen.
Untervermieter dürfen Kosten, die ihnen durch das Untermietverhältnis entstehen, als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben und können so Steuerersparnisse erzielen. Jedoch sind dies meist keine hohen Kosten, da der Hauptvermieter der Wohnung die meisten Ausgaben trägt und seinerseits von der Steuer absetzt.
Komplette Untervermietung eines Objekts
Es ist zwar erlaubt, die ganze Mietwohnung unterzuvermieten, aber dafür muss der Vermieter zustimmen. Während er bei der Untervermietung von Teilen der Wohnung normalerweise zustimmen muss, ist darauf bei der ganzen Mietwohnung weniger Verlass. Der Mieter hat also keinen gesetzlichen Anspruch darauf, die Erlaubnis des Wohnungseigentümers zur Untervermietung des ganzen Objektes zu erhalten. Das Verbot der Untervermietung gibt dem Mieter jedoch ein Sonderkündigungsrecht.
Wenn der Vermieter die komplette Untervermietung des Objektes erlaubt, gilt das oben geschilderte Vorgehen. Vorsicht ist auch hier bei der Vermietung an Touristen geboten, denn Modelle wie „AirBnB Arbitrage“ sind nicht in jeder Stadt erlaubt bzw. mit strengen Vorlagen verbunden.
Kündigung eines Untermietvertrags
Die Kündigung des Untermietvertrags folgt den üblichen Vorgaben. Ausschlaggebend ist, welche Regelung im Untermietvertrag zur Kündigung getroffen wurde. Unter bestimmten Voraussetzungen darf der Untermieter auch fristlos kündigen. Je nachdem, ob das Zimmer möbliert oder unmöbliert untervermietet wird, können unterschiedliche Kündigungsfristen gelten.
FAQ - Häufig gestellte Fragen
Darf ich meine Wohnung untervermieten?
Vermieter müssen es ihrem Mieter grundsätzlich erlauben, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. Wenn jedoch Gründe dagegen sprechen, ist ein Verbot möglich. Mieter haben keinen gesetzlichen Anspruch darauf, die ganze Mietwohnung untervermieten zu dürfen. Viele Vermieter erlauben dies jedoch auf Anfrage. Es ist nicht erlaubt, ohne die Genehmigung des Vermieters einen Untermieter zu suchen.
Welche Vorteile hat die Untermiete für mich als Mieter?
Untermieter profitieren meist von einer unkomplizierten Wohnungssuche und von kurzen Verträgen. Vor allem bei möblierten Zimmern oder Wohnungsteilen lassen sich sehr spontane Kündigungsfristen vereinbaren, was vor allem für kurze Aufenthalte in einer andere Stadt sinnvoll ist.
Wie versteuere ich Einnahmen aus der Untervermietung?
Die Einnahmen aus der Untervermietung müssen als Einnahmen in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden und werden dann wie gewohnt versteuert.