Reparatur in der Mietwohnung
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Sie sind Vermieter und möchten wissen ob Ihre Miete noch aktuell ist? Was ist meine Immobilie wert
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Bei anfallenden Reparaturen in der Mietwohnung kommt es oft zu Unklarheiten darüber, wer für deren Behebung zuständig ist und wer zahlen muss. Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter alle Reparaturen, die trotz vertragsgemäßem Gebrauch oder durch altersbedingten Verschleiß anfallen, übernehmen muss. Auch für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist immer der Vermieter zuständig. Wenn es um die Bausubstanz der Wohnung geht, also etwa um Risse in der Decke, eine kaputte Badewanne, eine ausfallende Heizung, einen Wasserrohrbruch oder um defekte Steckdosen, dann wird ebenfalls der Vermieter zur Kasse gebeten.
Kleinere Reparaturen in einem zumutbaren Rahmen hingegen kann der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen. Dies geht nur, wenn der Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthält. Diese sollte genau definieren, um welche Reparaturmaßnahmen es geht, wie viel der Mieter pro Reparatur zahlen muss und welche Kostenobergrenze pro Jahr zumutbar ist.
Kostenübernahme von Reparaturen in der Mietwohnung
Der Vermieter muss in den meisten Fällen die Kosten für Reparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung der Mietwohnung übernehmen. Die Kleinreparaturklausel kann Ausnahmen definieren. Laut BGB steht jedoch fest, dass der Vermieter „die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ erhalten muss.
In der Praxis gilt, von Fall zu Fall eine Einigung zwischen Mieter und Vermieter zu treffen. Dabei ist der Mieter in der Pflicht, den Schaden oder die notwendige Reparatur anzuzeigen. Der Vermieter beauftragt den Handwerker. Achten Sie darauf, eine Einigung über die Kostenübernahme schriftlich festzuhalten – das gilt für beide Parteien.
Die Kleinreparaturklausel
Wenn im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthalten ist, muss der Mieter kleine Schäden an Installationsgeräten für Elektrizität, Wasser und Gas, an den Heiz- und Kocheinrichtungen, an den Fenster- und Türverschlüssen sowie an den Verschlussvorrichtungen der Fensterläden selbst übernehmen. Zum Beispiel gilt auch die Reparatur eines tropfenden Wasserhahns oder eines defekten Lichtschalters als Kleinreparatur. Reparaturen für Strom-, Wasser- und Gasleitungen bleiben hingegen immer in der Verantwortung des Vermieters.
Während diese Verantwortlichkeiten im Gesetzestext recht klar geregelt sind, ist die Höhe der zumutbaren Kostenübernahme eine ständige Frage. Es ist nämlich nicht offiziell festgelegt, bis zu welchem Betrag es sich um eine Kleinreparatur handelt und welche Obergrenzen für Mieter pro Jahr gelten. In der Vergangenheit wurden unterschiedliche Urteile vor Gericht gefällt. Diese lassen immerhin die folgenden Schätzungen zu:
- Pro Kleinreparatur gilt eine Kostenobergrenze von 75 bis 100 Euro (manchmal auch bis zu 120 Euro)
- Die jährliche Gesamtbelastung des Mieters durch Kleinreparaturen darf maximal 6 bis 8 Prozent der Jahreskaltmiete betragen; alternativ ist ein Höchstbetrag von bis zu 250 Euro pro Jahr üblich
Eine Kleinreparaturklausel kann zum Beispiel so formuliert werden: „Der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen. Als Kleinreparaturen sind nur solche Reparaturen anzusehen, die an den dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzten, sich in der Wohnung befindlichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden vorgenommen werden und deren Kosten EUR 100,00 zzgl. Mehrwertsteuer pro Einzelreparatur nicht übersteigen. Fallen im Laufe eines Mietjahres mehrere Kleinreparaturen an, ist die Kostentragungspflicht des Mieters auf 8 Prozent der Jahres-Netto-Kaltmiete begrenzt.“
Gut zu wissen ist auch, dass der Mieter in keinem Fall zur eigenhändigen Vornahme der Reparaturen verpflichtet ist. Zudem darf der Vermieter keine anteiligen Kosten für höhere Kosten verlangen. Nur die Rechnungen für Kleinreparaturen können an den Mieter weitergegeben werden.
Hinnehmbare Defekte
Nicht jeder Defekt oder Mangel muss sofort repariert werden. Der Vermieter kann nach Anzeige des Mieters feststellen, dass es sich um einen sogenannten hinnehmbaren Defekt handelt. Dies kann etwa bei einer gelegentlichen Störung der Heizung oder bei einem wackelnden Fenstergriff der Fall sein. In diesem Fall sollte der Mieter jedoch überprüfen, ob er eine Mietminderung durchsetzen kann. Zudem darf der Mieter aus eigener Tasche für eine Reparatur aufkommen. Im Interesse eines guten Verhältnisses zum Vermieter ist es sinnvoll, dieses Vorhaben anzukündigen. Vermieter arbeiten meist mit vertrauenswürdigen Handwerkern zusammen, die die Immobilie bereits kennen.
Beauftragung von Handwerkern
Es ist grundsätzlich immer die Aufgabe des Vermieters, einen Handwerker zu bestellen. Wenn im Mietvertrag das Gegenteil steht, ist die Kleinreparaturklausel sogar ungültig. Nur in Notfällen darf der Mieter eigenmächtig Hilfe holen. Zum Beispiel ist es ein Notfall, wenn am Wochenende ein Wasserrohrbruch vorkommt oder im Winter die Heizung ausfällt und der Vermieter nicht erreichbar ist. Der Vermieter übernimmt zunächst die Kosten für die Handwerker und trägt auch das Risiko. Nach erfolgter Reparatur ist es möglich, je nach Regelung im Mietvertrag die Kosten an den Mieter weiterzugeben.
Hinweis für Mieter: Selbst begabte Heimwerker sollten davon absehen, Schäden selbst zu beheben. Es ist wichtig, einen Mangel direkt beim Vermieter anzuzeigen und diesen zur Beseitigung aufzufordern. Andernfalls muss der Mieter selbst für den Schaden aufkommen und auch eventuell verursachte Folgeschäden auf eigene Kosten beheben lassen.
Wohnung während Reparatur nicht nutzbar
Wenn der Mieter während der Reparaturarbeiten seine Wohnung nicht nutzen kann, hat er mehrere Möglichkeiten. Er kann die Miete mindern und durch die Ersparnisse den Aufenthalt in einem Hotelzimmer bezahlen. Bei einer unmöglichen Nutzung ist sogar eine Minderungsquote der Miete von bis zu 100 Prozent möglich. Dies ist etwa bei Brandschäden, Wasserschäden oder extremem Schimmelbefall denkbar. Jedoch sollten Mieter daran denken, dass sie in der Beweispflicht stehen. Gerade bei Schimmel ist es gar nicht so einfach, nachzuweisen, dass der Mieter nicht für den Mangel verantwortlich ist.
Sollte der Vermieter den Mangel zu vertreten haben und sich mit dessen Behebung in Verzug befinden, kann der Mieter auch Schadensersatz verlangen. Dies ist jedoch nur dann möglich, wenn es sich um ein eindeutiges Verschulden des Vermieters handelt. Häufig ist es für Mieter bei nicht nutzbarer Wohnung daher sinnvoller, die Mietminderung zu nutzen.
Der Vermieter muss keine Ersatzwohnung bereitstellen. Oft lässt sich jedoch eine einvernehmliche Regelung treffen. Diese könnte zum Beispiel bei Reparaturen im Bad darin bestehen, dass der Vermieter dem Mieter die Mitgliedschaft in einem Fitnessstudio oder einem Schwimmbad mit angemessenen sanitären Einrichtungen bezahlt. Wenn der Mieter die Reparatur selbst zu verschulden hat, kann er beim Vermieter keine Ansprüche geltend machen.