Vermieterpfandrecht
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Das Mieterrecht ist in Deutschland sehr streng. Um dem Vermieter mehr Sicherheit zu geben, was ausfallende Kosten ausgeht, gibt es das Vermieterpfandrecht. Dieses besagt, dass der Vermieter bestimmte Wertgegenstände das Mieters pfänden darf, wenn dieser mit den Zahlungen von Miete und Nebenkosten im Verzug ist.
In diesem Beitrag gibt es Informationen zu den gesetzlichen Regelungen rund um das Vermieterpfandrecht und die Rechte von Vermieter und Mieter. Zudem stellen wir die Anwendung des Vermieterpfandrechts inklusive Einbehalt von Wertgegenständen, Verzinsung des Wertes und Zeitpunkt zur Verpfändung dar. Zum Schluss folgen Antworten auf die häufigsten Fragen zum Vermieterpfandrecht.
Gesetzliche Regelungen zum Vermieterpfandrecht
Das Vermieterpfandrecht ist ab §562 des BGB definiert. Es lässt sich sowohl auf private Wohnungen als auch auf Gewerberäume anwenden. Der Vermieter darf laut Gesetz hauptsächlich Einrichtungsgegenstände pfänden, um Forderungen aus dem Mietverhältnis abzusichern. Gegenstände, die der Mieter dringend zum täglichen Leben benötigt, lassen sich nicht pfänden. Dazu gehören etwa der Kühlschrank, die Waschmaschine und je nach Definition auch der Fernseher. Zudem hält das Gesetz fest, dass sich die Pfandgegenstände auf dem Grundstück oder in der Mietwohnung befinden müssen. Sie müssen Eigentum des Mieters sein.
Sollte der Mieter seine Wertgegenstände gegen das Wissen oder gegen den Willen des Vermieters entfernen, um deren Pfändung zu vermeiden, begeht er eine Straftat. Es handelt sich um die sogenannte Pfandkehr, die im §289 des Strafgesetzbuchs näher geregelt ist.
Wichtig ist zudem die Regelung, dass Untermieter vom Vermieterpfandrecht ausgenommen sind. Da der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber haftet, können nur seine Wertgegenstände gepfändet werden. Darüber hinaus ist es nicht erlaubt, im Mietvertrag eine formularvertragliche Bestimmung aufzunehmen, die angibt, dass die vom Mieter eingebrachten Gegenstände im Eigentum des Vermieters stehen.
Rechte des Vermieters
Der Vermieter sollte beachten, dass sich sein Pfandrecht nur auf körperliche und bewegliche Gegenstände sowie auf Forderungen gegen Dritte bezieht. Das bedeutet, dass zum Beispiel Sparbücher und Kfz-Briefe nicht unter das Vermieterpfandrecht fallen. Dieses Recht lässt sich nur dann anwenden, wenn die entsprechenden Gegenstände im Alleineigentum des Mieters stehen und zu den pfändbaren Gegenständen gehören. Die folgenden Objekte sind unpfändbar:
- Kleidungsstücke
- Möbel
- Ehering
- Kinderwagen
- Kühlschrank und Waschmaschine
- Persönliche Gegenstände wie Fotoalben
- Wäsche
- Betten
- Haus- und Küchengeräte
Der Vermieter darf sein Pfandrecht anwenden, wenn der Mieter auszieht und noch Schulden hat. In diesem Fall kann der Vermieter die gesetzlich pfändbaren Gegenstände des Mieters in seinen Besitz nehmen. Jedoch darf der Vermieter unter keinen Umständen ohne ein gerichtliches Urteil die Wohnung des Mieters betreten oder räumen. Daher ist ein gerichtlicher Titel nötig, um die Pfändung rechtlich korrekt durchzuführen.
Ansprüche des Mieters
Mieter haben den Anspruch darauf, das Vermieterpfandrecht zu löschen, indem sie die ausstehenden Schulden so schnell wie möglich in voller Höhe zurückzahlen. Alternativ ist es möglich, eine Sicherheit zu leisten, die etwa in Form eines Bürgen gewährleistet werden kann. Hier ist es empfehlenswert, mit dem Vermieter in eine Verhandlung zu treten.
Zudem dürfen Mieter sich darauf verlassen, dass bestimmte Gegenstände nicht gepfändet werden können. Falls dies der Fall ist oder falls Mieter sich sicher sind, dass das Vermieterpfandrecht in ihrer Situation nicht angebracht ist, können Mieter sich von einem Mieterverband oder einem spezialisierten Rechtsanwalt Hilfe holen. In der Praxis besteht die beste Lösung jedoch darin, bei Ankündigung der geplanten Pfändung die Schulden so schnell wie möglich zurückzuzahlen.
Anwendung des Vermieterpfandrechts
In manchen Fällen, etwa bei der Insolvenz des Mieters, können neben dem Vermieter auch andere Parteien an Pfandrecht haben. Dann ist der Rang des Pfandrechts von Bedeutung. Dieser ist in §1209 des BGB nach dem Zeitpunkt der Entstehung zu beurteilen, sodass Vermieter sich im Zweifelsfall den Erlös aus der Pfändung mit anderen Gläubigern teilen müssen.
In der Anwendung des Pfandrechts ist es wichtig, sich an die gesetzlichen Vorgaben zu halten. So dürfen etwa nur pfändbare Gegenstände eingezogen werden. Dafür hat der Mieter einer Herausgabepflicht. Der Vermieter kann also zunächst unter Anwendung des Vermieterpfandrechts um die Herausgabe von Wertgegenständen im Wert der Schulden bitten. Sollte der Mieter dieser Aufforderung nicht nachkommen, ist die Pfändung durch einen Gerichtsvollzieher nach einer gerichtlichen Anordnung möglich. Von der gewaltsamen, unerlaubten Pfändung sollten Vermieter unbedingt absehen. Außerdem sollten sie in der Lage sein, die Gründe für die Anwendung des Vermieterpfandrechts, wie etwa einen Verzug bei den Miet- und Nebenkostenzahlungen, nachzuweisen. Am häufigsten kommt das Vermieterpfandrecht beim Auszug eines Mieters vor. Auch davor ist es jedoch möglich, bei einem Zahlungsverzug Maßnahmen, wie zum Beispiel die Kündigung oder die Einbehaltung der Kaution, umzusetzen.
Die Versteigerung von Wertgegenständen
Der Vermieter darf die einbehaltenen Wertgegenstände nicht willkürlich auswählen und diese dann selbst verkaufen. Vielmehr ist es vorgeschrieben, die Wertobjekte in einer öffentlichen Versteigerung feilzubieten. Dabei muss stets das höchste Gebot den Zuschlag erhalten. Der Vermieter darf den Erlös behalten und davon die ausstehenden Schulden des Mieters bezahlen. Wenn sich eine Differenz ergibt, muss der Vermieter dem Mieter den Überschuss zurückzahlen. Bei einer fehlenden Summe ist es möglich, weitere Gegenstände zu pfänden und zu versteigern. Die Versteigerung muss in jedem Fall von einer befugten Person durchgeführt werden wie etwa einen Gerichtsvollzieher oder einem öffentlich angestellten Versteigerer.
Verzinsung des Wertes beim Vermieterpfandrecht
Bei einem Mietrückstand haben Vermieter zudem das Recht auf eine Verzinsung des Wertes der Schulden. Das bedeutet, dass die Höhe der ausstehenden Zahlung immer weiter ansteigt, auch wenn der Mieter seine anderen Schulden begleicht. Bei einem lange andauernden Verzug der Miet- oder Nebenkosten können aufgrund der Verzugszinsen erhebliche Summen anfallen. Der Zinssatz beträgt laut BGB fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz für das jeweilige Jahr. Dabei sollten Vermieter sich am geltenden Basiszinssatz orientieren. Dieser ändert sich jeweils am 1. Januar und am 1. Juli. Er kann auch negativ ausfallen, sodass die jährlichen Verzugszinsen unter Umständen weniger als 5 Prozent betragen.
Unter bestimmten Ansprüchen kann der Vermieter zusätzlich Prozesszinsen geltend machen, deren Berechnung der gleichen Regel folgt wie der Verzugszinssatz. Fälligkeitszinsen sind eine weitere Möglichkeit, Schadensersatzansprüche an den Mieter zu stellen. Entsprechend muss die Versteigerung der gepfändeten Gegenstände den vollen Betrag, also den Schulden + allen anfallenden Zinsen, abdecken. Hier sollte der Vermieter eine komplette Auflistung mit einer nachvollziehbaren Rechnung und idealerweise mit Beweisen über die Schulden aufstellen.
Zeitpunkt zur Veräußerung der gepfändeten Gegenstände
Die gepfändeten Gegenstände dürfen bereits vor dem Auszug des Mieters in einer Versteigerung angeboten werden. Wichtig ist, dass der Mieter vor der Pfändung eine gerichtliche Warnung erhält, um eine letzte Chance zur Begleichung seiner Schulden zu haben. Zudem sollte der Vermieter den Mieter zur Versteigerung einladen, um ihm die Chance zu geben, auf Wunsch Gegenstände zu erwerben.
Oft dauert es einige Wochen, die Versteigerung zu organisieren. Denn zunächst muss der Mieter die entsprechenden Wertgegenstände herausgeben. Wenn er sich weigert, muss der Vermieter vor Gericht gehen, was sich in die Länge ziehen kann. Nach der Pfändung gilt es, einen Auktionator zu finden, die Auktion zu organisieren und sie durchzuführen. Erst nach Zahlungseingang für alle Objekte ist der Prozess schließlich abgeschlossen.
FAQ - Häufig gestellte Fragen
Wann darf ich das Vermieterpfandrecht anwenden?
Das Vermieterpfandrecht dient dazu, Schulden aus einem Mietverhältnis abzusichern. Sollte der Mieter trotz Aufforderung seine ausstehenden Miet- oder Nebenkostenschulden nicht bezahlen, kann der Vermieter das Pfandrecht anwenden, um seine eigenen Kosten abzudecken.
Welche Gegenstände können ihm Rahmen des Vermieterpfandrechts versteigert werden?
Beim Vermieterpfandrecht dürfen nur pfändbare Gegenstände eingezogen und dann versteigert werden. Das bedeutet, dass persönliche Gegenstände und Objekte, die der Mieter im Alltag zwingend braucht, wie etwa der Kühlschrank, nicht gepfändet werden können. Alle anderen Gegenstände kann der Vermieter versteigern und von dem Erlös seine Kosten decken.
Was kann ich als Vermieter tun, wenn der Mieter die geforderten Objekte nicht abgibt?
Um die Pfändung durchzuführen, ist eine Aufforderung an den Mieter nötig. Der Vermieter darf die Pfandobjekte auf keinen Fall selbst aus der Wohnung oder von dem Grundstück entfernen. Sollte der Mieter dieser Aufforderung nicht nachkommen, ist eine gerichtliche Anordnung zur Herausgabe der Pfandobjekte nötig. Diese kann notfalls von einem Gerichtsvollzieher umgesetzt werden.
Wie funktioniert die Versteigerung der gepfändeten Objekte?
Die Versteigerung kann noch während des Mietverhältnisses durchgeführt werden. Sie sollte öffentlich sein und muss von einem zugelassenen Versteigerer organisiert und angeleitet werden. Das höchste Gebot gewinnt. Der Vermieter nutzt den Erlös, um die Schulden des Mieters auszugleichen.
Welche Rechte hat der Mieter im Pfändungsprozess?
Der Mieter hat das Recht, seine Schulden zurückzuzahlen, um Pfändungsprozess aufzuhalten. Außerdem darf er sich darauf verlassen, dass der Vermieter nicht ohne vorherige Ankündigung in seinen Wohnräumen auftaucht. Persönliche und notwendige Gegenstände können nicht gepfändet werden.
Was geschieht mit den Zinsen der Schulden?
Vor allem bei Mietschulden, die schon lange anstehen, sammeln sich teils hohe Verzugszinsen an. In manchen Fällen fallen auch weitere Zinsen wie etwa Prozesszinsen an. Der Vermieter sollte diese zu den Schulden addieren und kann das Vermieterpfandrecht dann auf den gesamten Betrag anwenden.