Mietaufhebungsvertrag, was Sie wissen müssen
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Sie sind Vermieter und möchten wissen ob Ihre Miete noch aktuell ist? Was ist meine Immobilie wert
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Obwohl ein langjähriges und vertrauensvolles Mietverhältnis im Interesse beider Parteien ist, kann es Situationen geben, in denen der Mietaufhebungsvertrag zum Einsatz kommt. Dieser ermöglicht es, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, obwohl kein Kündigungsgrund vorliegt. Typischerweise bietet der Vermieter dem Mieter im Gegenzug für seine Zustimmung eine finanzielle Unterstützung für den Umzug, eine Prämie im Sinne einer Abfindung oder den Erlass ausstehender Zahlungen an.
In diesem Beitrag geht es um die Definition des Mietaufhebungsvertrags, um seinen Inhalt, um die wichtigen Pflichten und Fristen rund um die Mietaufhebung, um die Ausführung des Prozesses, um die Entschädigung des Mieters und um die Vor- und Nachteile für beide Seite. Außerdem beantworten wir häufige Fragen zum Thema.
Mietaufhebungsvertrag: Definition
Bei einem Mietaufhebungsvertrag handelt es sich um eine einvernehmliche Vertragsaufhebung zwischen Vermieter und Mieter. Diese führt zu einer vorzeitigen Beendigung eines Mietverhältnisses. Der Aufhebungsvertrag kann sowohl mündlich als auch schriftlich erfolgen, wobei die schriftliche Variante zu bevorzugen ist. Bei einem mündlichen Vertrag sollten beide Parteien darauf achten, die Details schriftlich festzuhalten.
Im Rahmen des Mietaufhebungsvertrags lässt sich die ordentliche Kündigungsfrist also verkürzen oder ganz aufheben. Zudem können Vermieter und Mieter die Übergabe des Mietobjektes einvernehmlich regeln und zum Beispiel klären, ob Schönheitsreparaturen, eine Renovierung oder ein Zurücklassen von Möbeln gewünscht werden. In vielen Fällen erhält der Mieter eine finanzielle Vergütung oder eine Ausgleichsleistung vom Vermieter, die ebenfalls vertraglich festgehalten werden sollte.
Sinnvoll ist der Mietauflösungsvertrag zum Beispiel in diesen Fällen:
- Vermieter beabsichtigt den Verkauf der Immobilie
- Eigenbedarf des Vermieters
- Vermieter möchte die Immobilie sanieren und danach zu einem höheren Preis neu vermieten
- Kurzfristiger berufsbedingter Wohnortwechsel des Mieters
- Vermeidung doppelter Mietzahlungen, wenn der Mieter schon eine neue Immobilie gefunden hat
- Auszug eines Hauptmieters, während andere Mieter weiter in der Immobilie bleiben
- Trennung des Mieterpaares
Inhalt des Mietaufhebungsvertrags
Damit der Mietaufhebungsvertrag im Zweifelsfall vor Gericht Bestand hat, sollte er die folgenden Angaben enthalten:
- Namen der Vertragsparteien
- Genaue Beschreibung des Mietverhältnisses
- Adresse des Mietobjektes
- Namen eines Nachmieters, falls gewünscht
- Vereinbarter Zeitpunkt zur Beendigung des Mietverhältnisses
- Genaues Auszugsdatum des Mieters
- Regelung zum Zustand der Mietsache bei Übergabe (etwa „besenrein“)
- Regelungen zu Schönheitsreparaturen, Verbleib von Möbeln im Mietobjekt, Rückbaumaßnahmen durch den Mieter, Rückzahlung der Kaution
- Höhe der Nutzungsentschädigung bei verspäteter Übergabe der Immobilie
- Zahlungsvereinbarungen zu Aufwendungsersatz an den Vermieter oder Abfindungszahlung an den Mieter
- Ort, Datum und Unterschrift beider Vertragsparteien
Besonders wichtig ist es, finanzielle Vereinbarungen und Regelungen zur Übergabe des Mietobjektes so detailliert wie möglich festzuhalten. Auch die Nennung der Gründe des Anspruchs sind sinnvoll. Auf Wunsch können beide Parteien auf ihr Widerspruchsrecht verzichten. Dies bedeutet, dass weder Mieter noch Vermieter den Mietaufhebungsvertrag in den zwei Wochen nach Unterschrift widerrufen können. Zusätzlich sollte festgehalten werden, dass alle gegenseitigen Ansprüche abgegolten sind.
Fristen bei einer Mietaufhebung
Normalerweis beträgt die Kündigungsfrist für Mietimmobilien in Deutschland drei Monate für Mieter. Für Vermieter liegt die gesetzliche Kündigungsfrist je nach Dauer des bestehenden Mietverhältnisses drei bis neun Monate. Weitere Informationen zu diesen Fristen gibt es in §573c des BGB.
Unabhängig von diesen Fristen ist es jedoch möglich, im Mietaufhebungsvertrag ein für beide Seiten akzeptables Datum für das Ende des Mietverhältnisses festzulegen. Damit ändert sich die Frist. Sie kann so spontan wie gewünscht sein. Jedoch gilt, dass beide Seiten ein Widerrufsrecht innerhalb einer Frist von 14 Tagen haben – es sei denn, dieses wurde im Mietaufhebungsvertrag ausgeschlossen.
Möglichkeiten zur Ausführung der Mietaufhebung
Vermieter und Mieter dürfen die genauen Bedingungen der Mietaufhebung im Vertrag selbst regeln. Die Angaben zur Kündigungsfrist aus dem ursprünglichen Mietvertrag werden nichtig. Beide Parteien sollten daher gut darauf achten, dass der Mietaufhebungsvertrag keine für sie nachteiligen Vereinbarungen enthält.
Zum Beispiel ist es möglich, den Mieter dazu verpflichten, einen Nachmieter zu finden. So kann der Vermieter einen Leerstand und damit fehlende Einkünfte vermeiden. Alternativ ist es möglich, dass der Mieter eine Kostenpauschale bis zum regulären Ablauf der Kündigungsfrist leistet. Zudem kann der Mieter anbieten, Renovierungsarbeiten zu übernehmen, die über Schönheitsreparaturen hinausgehen, um dem Vermieter einen Vorteil herzustellen.
Anspruch des Mieters auf Entschädigung
Wenn der Wunsch nach einer Mietaufhebung vom Vermieter ausgeht, ist es üblich, dem Mieter eine Entschädigung anzubieten. Zwar hat der Mieter keinen gesetzlichen Anspruch auf Entschädigung beim Mietaufhebungsvertrag, aber er befindet sich in einer guten Verhandlungsposition. Schließlich kommt die Mietaufhebung nur dann zustande, wenn beide Parteien zustimmen.
Die folgenden Entschädigungsmaßnahmen sind denkbar:
- Vermieter zahlt Kaution trotz Mängeln zurück
- Vermieter verzichtet auf Schönheitsreparaturen
- Vermieter übernimmt Umzugskosten
- Vermieter übernimmt auf Zeit einen Teil der Kosten für die höhere Miete in einer neuen Immobilie
- Vermieter bezahlt für die Übergangszeit ein Hotel für den Mieter
- Vermieter übernimmt Maklerkosten für die Wohnungssuche
Sollte sich der Mieter durch diese Angebote noch nicht umstimmen lassen, kann der Vermieter auch versuchen, ihn „aus der Wohnung zu kaufen“. Dabei handelt es sich um eine Prämie oder Entschädigung, die der Mieter unabhängig von den aufgelisteten Leistungen erhält, um der Mietaufhebung zuzustimmen. Auch diese Abfindung sollte vertraglich genau festgehalten werden. Sie hat oft eine Höhe von mehreren Tausend Euro.
Vor- und Nachteile am Mietaufhebungsvertrag
Die größten Vorteile bietet ein Mietaufhebungsvertrag normalerweise für den Vermieter, der ein Interesse daran hat, trotz mangelndem Kündigungsgrund das Mietverhältnis zu beenden. Mieter möchten meist in der Wohnung oder in dem Haus bleiben, können aber geschickt verhandeln und so von einer hohen Abfindung profitieren.
Diese Vorteile ergeben sich aus einem Mietaufhebungsvertrag:
- Vermieter können die Wohnung ohne Kündigungsgrund von Mietern befreien
- Schnelle und vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrags
- Beendigung des Mietvertrags trotz Mindestmietdauer
- Mieter können von der Abfindung profitieren
Diese Nachteile ergeben sich aus einem Mietaufhebungsvertrag:
- Vermieter können die Zustimmung des Mieters nicht erzwingen
- Mieter haben eine sehr starke Verhandlungsposition, was für den Vermieter von Nachteil ist
- Widerrufspflicht kann ausgeschlossen werden
FAQ - Häufig gestellte Fragen
Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll?
Ein Mietaufhebungsvertrag ist sinnvoll, wenn sich die Lebenssituation des Mieters oder die Planung des Vermieters für den Umgang mit der Immobilie ändert. Der Vertrag macht es dann möglich, das Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen.
Lässt sich auch für vermietete Gewerbeimmobilien ein Mietaufhebungsvertrag abschließen?
Ein Mietaufhebungsvertrag lässt sich sowohl für privat genutzte Mietobjekte als auch für Gewerbeimmobilien abschließen. Bei einer Gewerbeimmobilie ist wichtig, dass alle Beteiligten den Mietaufhebungsvertrag unterschreiben.
Haben Mieter im Rahmen des Mietaufhebungsvertrags ein Recht auf finanzielle Entschädigung?
Mieter haben kein Recht auf die Entschädigung. Da sie sich jedoch in einer starken Verhandlungsposition befinden, bietet der Vermieter meist eine Entschädigung, eine Gegenleistung oder eine Abfindung an.
Was können Vermieter tun, wenn Mieter den Mietaufhebungsvertrag nicht akzeptieren?
Wenn Mieter den Aufhebungsvertrag nicht unterschreiben möchten, darf der Vermieter eine Abfindung anbieten und deren Summe erhöhen. Auch andere Gegenleistungen wie etwa der Erlass von Schönheitsreparaturen sind denkbar. Sollte der Mieter sich dennoch nicht überzeugen lassen, muss der Vermieter im schlimmsten Fall den Ablauf des befristeten Vertrags abwarten oder von der gesetzlichen Kündigungsfrist Gebrauch machen.