Mietpreisdeckel
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Die Mietpreisbremse, auch als Mietpreisdeckel bekannt, ist spätestens seit ihrer Einführung in Berlin im Januar 2020 in aller Munde. Selbst international hat Berlin mit diesem Schritt Schlagzeilen gemacht. Aber auch viele andere deutsche Städte, deren Wohnungslage angespannt ist, beschäftigen sich mit diesem Thema. In einigen von ihnen ist der Mietpreisdeckel bereits aktiv. Jedoch gilt er stets nur für fünf Jahre, weshalb es wichtig ist, sich regelmäßig über aktuelle Entwicklungen im eigenen Bundesland zu informieren.
Begriffserklärung Mietpreisdeckel
Die Mietpreisbremse gibt es seit dem Jahr 2015 in manchen deutschen Städten und Regionen. Voraussetzung ist, dass die Mieten schnell ansteigen und der Wohnungsmarkt angespannt ist. Es ist Sache der Bundesländer, über eine Mietpreisbremse zu entscheiden. Diese kann auch rückgängig gemacht werden.
Es geht beim Mietdeckel immer darum, zu verhindern, dass die Miete bei einer Neuvermietung in die Höhe geht. Denn für die Mieterhöhung laufender Mietverhältnisse gibt es bereits strenge Regeln. Relevant für die innerhalb des Mietpreisdeckels erlaubte Erhöhung ist die Vergleichsmiete vor Ort. Diese lässt sich entweder durch ein Sachverständigengutachten oder durch einen qualifizierten Mietspiegel ermitteln.
Wo die Mietdeckelung gilt, dürfen die Preise bei einer Neuvermietung höchstens 10% über der Vergleichsmiete liegen. Dies gilt nur für Bestandswohnungen, nicht aber für neu gebaute Immobilien. Auch gerade erst modernisierte Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Zugleich ist es wichtig zu wissen, dass es einen Bestandsschutz gibt: Wenn eine Wohnung schon zu Preisen oberhalb des Mietspiegels oder der Vergleichsmiete vermietet ist, muss der Vermieter die Miete nicht verringern.
Rechtliche Situation beim Mietpreisdeckel
Es gibt in Deutschland keine rechtlichen Grundlage für einen bundesweiten Mietpreisdeckel. Denn es ist Sache der Bundesländer, hier eine Entscheidung zu treffen. Meistens sind es die großen Städte, die eine Mietpreisbremse wünschen, dies jedoch ohne Unterstützung der Landesregierung nur unter großen Schwierigkeiten umsetzen können.
Da die Mietpreisbremse bisher noch keine große Wirkung gezeigt hat (maximale Mietsenkungen um 4%), gibt es derzeit viel Diskussion um eine Verschärfung des Programms. Auch hier können die einzelnen Bundesländer selbst entscheiden, wie diese aussehen könnte. Im Jahr 2020 werden sich viele neue Entwicklungen auftun. Danach können die Landesregierungen bis zum 31. Dezember 2025 entscheiden, ob sie eine Verlängerung der Mietdeckelung beantragen möchten.
Am 25.03.2021 hat das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietpreisdeckel gekippt.
Die Auswirkungen des Mietpreisdeckels
Die Auswirkungen des Mietpreisdeckels sind sowohl positiv als auch negativ. Aus Sicht der Mieter handelt es sich um eine positive Entwicklung, denn wer in die Stadt zieht, kann sich bei geltender Mietpreisbremse darauf verlassen, dass die Miete nicht allzu hoch über dem Durchschnitt liegt. Für kleinere Vermieter, die nur ein oder zwei Immobilien vermieten, ist das Modell jedoch weniger attraktiv. Es geht vor allem darum, die hohen Preissteigerungen, die Investoren und Großvermietergesellschaften ansetzen, zu vermeiden.
Interessant ist das Mietdeckel-Modell der Deutsche Wohnen, das sich von der klassischen Variante entscheidet. Es wurde nicht von außen auferlegt, sondern von Vermietern selbst entwickelt. Die Miethöhe wird dabei nach dem jeweiligen Einkommen gedeckelt, sodass die Kaltmiete ein Drittel des Nettoeinkommens des Mieters nicht überschreitet. So soll erschwingliches Wohnen möglich sein. Außerdem legt die Wohnungsgesellschaft Wert darauf, dass jede vierte Wohnung an einen Mieter mit Wohnberechtigungsschein geht. Jedoch lässt sich dieses Modell nicht auf Investoren und andere Vermieter anwenden.
Vor- und Nachteile am Mietpreisdeckel
Mit der Mietpreisbremse greift der Gesetzgeber in die freie Marktwirtschaft ein, was sowohl Vorteile als auch Nachteile mit sich bringt. Vermieter sind der Meinung, dass die Mietpreisdeckelung in ihr vom Grundgesetz geschütztes Eigentumsrecht eingreift, während Mieter eher argumentieren, dass damit ihr Recht auf erschwingliches Wohnen geschützt wird.
Ein Vorteil der Mietpreisbremse besteht darin, dass sie sich sozial rechtfertigen lässt. Sie macht es Mietern leichter, eine bezahlbare Wohnung zu finden, und verhindert die Preisexplosion in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Ein Nachteil wiederum ist das Risiko, dass Vermieter weniger Investitionsanreize haben. So entstehen keine Neubauten, die aber gerade in Regionen mit angespannter Wohnungslage nötig sind. Außerdem ist es möglich, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen aufgeschoben werden, da sie einen großen Kostenaufwand bedeuten.
Aktuelle politische Lage
In den einzelnen Bundesländern sieht die Einstellung zu einem Mietpreisdeckel ganz unterschiedlich aus. Viele Großstädte haben eine aktive Mietpreisbremse, die jedoch zeitlich begrenzt ist. zahlreiche Deckelungen laufen im Jahr 2020 aus, weshalb Vermieter und Mieter sich regelmäßig über die aktuelle politische Entwicklung informieren sollten.
Diese Übersicht (Stand Februar 2020) zeigt, welche Tendenzen in welchem Bundesland vorhanden sind:
- Baden-Württemberg: Besonders in Stuttgart, aber auch in kleineren baden-württembergischen Städten explodieren die Mietpreise geradezu. Für das erste Halbjahr 2020 ist eine neue Mietpreisbremsenverordnung angedacht.
- Bayern: In Bayern läuft derzeit ein Volksbegehren für Mietpreisbremsen in München und vielen anderen Bereichen des Bundeslandes. Die letzten Volksbegehren in Bayern waren allesamt erfolgreich.
- Berlin: Erst im Januar 2020 wurde in Berlin die Mietpreisbremse erfolgreich verabschiedet. Für die nächsten fünf Jahre sind hier Mieterhöhungen bei Neuvermietungen gedeckelt. Die Hauptstadt galt als Labor für den Mietpreisdeckel. Das Bundesverfassungsgericht hat die Mietpreisbremse 2021 bereits gekippt.
- Brandenburg: Für Brandenburg ist kein Mietpreisdeckel zu erwarten, denn die Wohnungssituation ist nur in Potsdam ein wenig angespannt.
- Bremen: In diesem Stadtstaat gibt es derzeit kein großes politisches Interesse an einem Mietpreisdeckel, obwohl Bremen sich stets ein wenig an Berlin orientiert.
- Hamburg: In der zweitgrößten deutschen Stadt gibt es seitens der Zivilgesellschaft ein großes Interesse an einer Mietpreisbremse, aber die Politik setzt bisher eher auf den Neubau von Wohnungen in Zusammenarbeit mit der Immobilienwirtschaft.
- Hessen: Insbesondere in Frankfurt gibt es Bemühungen, eine Mietpreisbremse einzuführen, aber der Rest das Bundeslandes ist bisher noch dagegen.
- Mecklenburg-Vorpommern: Hier ist keine Mietpreisdeckelung zu erwarten.
- Niedersachsen: Auch in Niedersachsen ist in der näheren Zukunft nicht mit einer Mietpreisbremse zu rechnen.
- Nordrhein-Westfalen: Obwohl viele westfälische Städte sich aufgrund explodierender Mieten eine Deckelung wünschen, ist die Politik dagegen.
- Rheinland-Pfalz: Einige Städte in diesem Bundesland haben bereits eine Mietpreisbremse eingeführt und die Politik scheint auf entsprechende Anfragen zu reagieren.
- Saarland: Ähnlich wie in Hamburg setzt die Regierung hier eher auf den Wohnungsbau. Es besteht wenig Interesse an einer Mietpreisbremse.
- Sachsen: In Leipzig und Dresden soll es demnächst eine Mietpreisdeckelung geben, denn hier steigen die Mieten besonders rasant.
- Sachsen-Anhalt: Ähnlich wie Mecklenburg-Vorpommern hat dieses Bundesland mit anderen Problemen zu kämpfen. Dazu gehört ein Wohnungsleerstand von etwa 5%, weshalb keine Mietpreisbremse zu erwarten ist.
- Schleswig-Holstein: Hier ist kürzlich eine Volksinitiative zum Mietpreisdeckel gescheitert.
- Thüringen: Da in Thüringen die Mieten sehr günstig sind, ist trotz Interesse seitens der linken Parteien keine Deckelung zu erwarten.
FAQ - Häufig gestellte Fragen
Wo gilt der Mietpreisdeckel?
Der Mietpreisdeckel ist in vielen deutschen Großstädten zum Schutz der Mieter eingeführt wurden. Unteranderem in Berlin, in Leipzig und Dresden hingegen ist die Mietpreisbremse nur geplant und noch nicht verabschiedet.
Ist der Mietpreisdeckel bindend?
Der Mietpreisdeckel ist für Vermieter bindend, allerdings kann sich dieser in einem gewissen Rahmen bewegen. Was dazu führt, dass die Bremse eher gering ist.
Welche Auswirkungen hat der Mietpreisdeckel?
Eine Regulierung der zu hohen Mieten soll das Ziel der Mietpreisbremse sein, allerdings zeigt dies bis jetzt noch keine großen Auswirkungen.